关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭
李小兵

住房按揭贷款业务迅猛发展，并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生，对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信

诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题，对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心，其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题，已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因，主要是开发商的诚信问题，一方面，随着近年来土地储备制度的推行，房地产开发商前期投入的资金突然加大，使得一些自有资金不足的开发商，在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面，由于房地产市场的连年升温， 开发商为了抢占市场，一个项目未完又投入另一个项目，资金不足时就挪用银行资金，导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者，当楼盘销售不佳时，意识到项目会出现问题，开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题，一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察，对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外，还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等，把好楼盘准入关；二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目，必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目，售房款全部打入监管账户，开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字，确保售房款首先用于项目开发，否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时，按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系

个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人：购房人、开发商和银行，其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系，这两个合同关系虽然各自独立，但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系，合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系，其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中，往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求，到指定银行签订按揭贷款合同，并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先，借款人申请借款的直接目的就是购房；其次，按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的，同时约定用所购房屋作抵押；再次，开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议，达成了一致意见，并由开发商提供阶段性保证担保；四，按揭银行与借款人之间往往还约定，委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见，商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现，从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系，对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性，合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任，还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益，规定当事人承担其他法律责任，即当事人除应承担民事责任以外，还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时，有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款等，使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭

个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭，是指开发商与借款人串通，通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中，要杜绝所有一切虚假行为十分困难，单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭，事实上如果开发商与确有其人的借款人串通，即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，最终受害的不一定是银行，所谓“冤有头，债有主”，加之银行提供的是房价七成以下的贷款，拥有的却是借款人所购房屋的抵押权，在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下，贷款损失的可能性不大。当然如果开发商虚构借款人（购房人），通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，由于借款人的身份虚假，没有真正的承贷主体，最终承担责任的可能就是开发商，由于法人责任的有限性，银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人（购房人）身份的虚假按揭。
对付虚假按揭，弄清购房人的真实身份至关重要，就好比蛇之七寸。做好以下几项工作，可以有效防范虚假按揭：（一）实行见面审查制度，弄清借款人的真实身份，杜绝由开发商代为审查（提供）借款人资料；（二）根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数，防止“一刀切”；（三）结合本地房地产市场行情，核实房屋销售价格，重点审查首付款是否到帐；（三）重视房屋销售备案登记，严防“一房多卖”；（四）客户经理亲自办理抵押登记手续，保证抵押房屋优先受偿。


福建省福州市人民政府


福州市商品交易市场业主责任规定

福州市人民政府令第45号



　　　 《福州市商品交易市场业主责任规定》已经2010年4月9日市人民政府第9次常务会议通过，现予发布，自2010年7月1日起施行。





　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市长：苏增添

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○一○年五月二十五日

　　福州市商品交易市场业主责任规定

　　第一章　总 则

　　第一条　为了加强对商品交易市场业主的监督管理，明确市场业主的社会责任，维护商品交易市场经营秩序，根据《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国农产品质量安全法》、《中华人民共和国食品安全法》、《福州市食用农产品质量安全管理办法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条　本市行政区域内各类商品交易市场业主经营服务、监督管理等活动适用本规定。

　　本规定所称的商品交易市场（以下简称市场），是指由投资建设者、经营者或管理者提供场所，有若干经营者入场，对生产资料、生活资料进行现货集中交易的场所。

　　第三条　本规定所称的市场业主，是指投资建设、经营或者管理市场，为入场经营者提供服务，进行管理，收取费用的法人、其他组织或者自然人。

　　　　符合下列情形之一的法人、其他组织或者自然人，属于本规定所称的市场业主：

　　　　（一）投资建设市场，通过出售或者出租店面、摊位等方式直接吸纳经营者入场经营，提供管理服务的，以投资者为市场业主；

　　（二）投资建设市场，将市场整体或部分通过委托或者发包等方式交由他人管理（经营），以投资者名义提供管理服务的，以投资者为市场业主；以管理者名义提供管理服务的，以管理（经营）者为市场业主；

　　　　（三）向市场投资建设者承租场地，对外招商吸纳经营者入场经营，提供管理服务的，以管理（经营）者为市场业主；

　　　　（四）依政府部门授权负责管理（经营）国有资产性质的市场，为入场经营者提供管理服务的，以管理（经营）者为市场业主；

　　　　（五）依政府部门或其派出机构划定区域，从事市场管理服务，收取费用的，以管理（经营）者为市场业主；

　　　　（六）其他投资或从事市场管理服务活动、收取费用的，按照“谁经营、谁管理、谁负责”的原则确定市场业主。

　　　　商品展销会的开办者、经营柜台的出租者、临时交易市场的收费管理者，有若干供货者进场、具有类似市场业主对入场经营者管理特征的专业或综合商场、超市，视为本规定所称的市场业主。

　　本规定所称的入场经营者，是指市场业主允许其入场经营，在市场内独立从事商品交易活动的法人或其他组织、个体工商户、自产自销农副产品的农民。

　　第四条 商贸、工商、卫生、农业、海洋与渔业、物价、公安、消防、城市管理执法、质量技术监督、环境保护、建设、园林绿化等相关行政管理部门在各自职责范围内，遵循依法、公开、效率和便民的原则，对市场业主实施监督管理，督促市场业主严格履行本规定的责任和义务。

　　第五条　各类市场实行业主责任制。按照“谁经营市场，谁管理市场”的原则，由市场业主依法承担对上市商品质量、食品安全、市场经营秩序、环境卫生、物价、计量、公共安全等方面管理责任和义务。

　　第六条　市场业主对入场经营者的管理和服务应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守商业道德。

　　鼓励市场业主成立自律组织，加强对入场经营者的法制教育、职业道德教育和食品安全培训教育，引导入场经营者文明守法经营。

　　第七条　鼓励和支持新闻媒体对市场业主履行社会责任进行舆论监督。

　　第二章　市场业主的责任和义务

　　第八条　市场业主应当承担下列责任和义务：

　　（一）依照有关市场管理的法律、法规，制定本市场的治安、消防、环境卫生、物价、计量、商品质量、食品安全等方面的规章制度并组织实施，维护市场环境卫生、日常交易秩序和安全；

　　（二）负责对市场内消防、安保、环保、给排水、卫生、用电、计量、食品质量自检、广告等设施设备的建设配备和管理，设置明显的消防疏散标志，设立专项维修资金，对市场设施设备及时维护和更新，保证相关设施设备处于完好状态；

　　（三）负责市场场容场貌整洁，商品陈列有序、明码标价，按照商品种类设置规格统一、醒目的经营区域标志牌及市场导购图；

　　（四）负责做好卫生“门前三包”工作，保证责任区内环境卫生、立面整洁、周边秩序符合要求。负责管护好责任区内的花草树木和绿化设施；

　　（五）负责按照《福州市市区户外广告设置与管理办法》等有关规定加强户外广告和店牌店招的设置管理。

　　有活禽入场经营的市场应当按规定设立相对独立鲜活家禽经营区域，并建立消毒、无害化处理等制度，配备相应设施设备；未实行集中屠宰地区的市场，还应当修建专门的活禽屠宰室，实行封闭式屠宰加工。

　　第九条　市场业主应当与具有相对固定场所的入场经营者依法签订入场经营合同，明确双方的权利义务，依照合同对入场经营者的经营活动实施管理。

　　入场经营合同除应当符合法律、法规的规定外，还必须明确约定以下内容：

　　（一）入场经营者应当取得有关证照后方可开业，并亮照（证）经营；

　　（二）入场经营者应当建立并执行食品等商品的进货查验、索证索票、商品购销台账、不合格商品下架、退市（召回）等质量安全制度；

　　（三）入场经营者应当服从市场业主和相关行政管理部门的监督检查和管理；

　　（四）消费纠纷解决机制；

　　（五）市场业主有权对违规经营者予以清退的情形。

　　市场业主提供的格式条款中不得含有扩大市场业主权利、免除或者部分免除市场业主责任的内容，也不得含有排除入场经营者或供货者主要权利、加重入场经营者或供货者责任的内容。

　　第十条　市场业主应当指导、督促、配合入场经营者办理相关证照，在入场经营者开业前查验其许可证（批准文件）、营业执照、税务登记证等必要的经营资质证明文件，并建立入场经营者基本信息登记档案。

　　第十一条 市场业主应当指导、督促入场经营者建立并严格执行下列商品质量安全管理制度：

　　（一）进货查验和索证索票制度。按照食品等商品的性质和类别，依照相关规定，查验供货者各类许可证、认证证书、授权证书，以及出库单、产地证明、产品质量检验合格证、具有法定资质的检测机构出具的检验结果报告等证明商品符合国家质量、安全、卫生标准等法定要求的票证，并留存相关复印件备查，按规定需要提供原件的，应索取原件备查。

　　（二）进销货台账制度。按照国家规定，经营企业进货台账应当如实记载商品的名称、规格、质量等级、数量、生产批号、保质期、供货者名称及联系方式、进货日期、商品条码等内容；批发企业销售台账应当如实记载售出商品的名称、规格、质量等级、数量、购货者名称及联系方式、销售时间等信息。

　　（三）不合格商品退市制度。发现不合格或者不安全的食品等商品，应当督促经营者采取中止进货、停止销售、召回、退货、销毁等措施，将相关信息予以公示，并立即报告相关行政管理部门。

　　（四）商品和服务质量保障制度。对提供的商品或服务按照国家有关规定或商业惯例向消费者提供“三包”等承诺或保障。

　　商品展销会的开办者、经营柜台的出租者和超市（商场）应当建立并严格执行本条规定的食品等商品质量安全管理制度。

　　第十二条　市场业主应当建立和完善食品等商品质量检测制度，保障上市交易商品的质量安全。

　　法律、法规规定应当检验检测合格方可销售的食品等商品，市场业主应当查验有效的检验检测合格证明。市场业主应当在市场内配备必要的有毒、有害物质检测设备和专兼职检测人员，并按政府有关规定对农副产品等商品进行检测，对未取得检测合格证明或检测不合格的农副产品等商品不得上市销售。

　　第十三条　市场业主应当在市场显著位置设立信息公示栏（牌）或者电子信息屏，公布市场管理制度、投诉电话，及时发布商品质量监测、消费警示和提示、入场经营者的奖惩等信息。

　　市场业主应当建立消费纠纷解决机制，在工商部门指导下设立消费维权服务点、设置投诉信箱，受理消费者投诉，并把处理结果记录备案。

　　第十四条　鼓励市场业主建立先行赔付保证金制度，由市场业主和入场经营者共同出资设立先行赔付保证金，用于发生消费纠纷时向消费者先行赔付，确保消费者放心安全消费。

　　保证金的具体金额、管理、使用、退还方法等由市场业主和入场经营者共同协商，以书面形式确定，并报当地工商部门备案。

　　保证金实行专款专用，由市场业主定期公布使用情况，接受入场经营者和相关行政管理部门的监督。

　　第十五条　市场业主应当对入场经营者使用的属于强制检定的计量器具登记造册，向当地质量技术监督部门备案，并配合质量技术监督部门做好强制检定工作。未经检定、超过检定周期或者经检定不合格的计量器具不得使用。

　　市场业主应当在市场内设置合格的复检计量器具，并负责保管、维护和定期送法定计量检定机构进行检定。

　　第十六条 市场业主之间不得以明示或者默示的形式达成排除、限制竞争的协议，联合实施扰乱市场经济秩序的不正当竞争行为。

　　市场业主不得以排挤竞争对手为目的，采取低于市场价格收取摊位费、租赁费等不正当竞争方式招商。

　　第十七条　市场业主应当督促入场经营者亮照（证）守法经营，确保经营的商品标识完整清晰，招聘的从业人员符合法定条件，依照法律规定或合同约定及时清退违规入场经营者。

　　市场业主建立的入场经营者基本情况、商品进销货台账、上市商品检测、不合格商品退市（召回）、消费者投诉等信息档案应当保留不少于二年。

　 第十八条　市场业主应当加强对市场内经营活动的日常检查，发现销售不符合法定要求的商品、法律法规以及政府明令禁止上市销售的商品和其他违法行为的，应当立即制止并报告所在地相关行政管理部门。

　　市场业主应当配合相关行政管理部门指导、督促违法经营者改正违法行为。市场业主知道或者应当知道经营者拒不改正、继续从事该违法行为的，不得为其提供经营场所、保管、仓储和其他便利条件。

　　第十九条　市场业主应当建立应急处置工作机制；配备必要的报警装置和应急救援设备、设施，并定期检测、维护；制定食品等商品安全、消防安全等突发事件应急预案，并组织定期演练，保证应急预案有效实施。

　　市场内发生突发事件时，市场业主应当采取有效措施，防止事态扩大，并配合政府及相关行政管理部门做好应急处置和后勤保障工作。

　　第三章　监督管理

　　第二十条　各级地方人民政府统一领导本行政区域市场业主监督管理工作。

　　 工商行政管理部门负责组织协调各相关行政管理部门按照各自职责具体实施对市场业主的监督管理，并对市场业主履行商品质量管理、食品安全管理、商标标识使用管理、消费者权益保护责任进行检查、指导和监督。

　　商贸、卫生、农业、海洋与渔业、物价、公安、消防、城市管理执法、质量技术监督、环境保护、建设、园林绿化等相关行政管理部门按照下列分工承担对市场业主的监督管理职责：

　　（一）商贸主管部门负责指导、培育、管理全市各类消费品、生产资料及生产要素市场，督促市场业主落实责任制，对市场业主履行规范场容场貌责任进行检查、指导和监督；

　　 （二）卫生行政部门对市场内开办的餐饮业、食堂等场所进行检查、指导和监督；

　　 （三）农业行政部门对市场业主履行农产品质量安全检测、动物及其产品的检疫、病死动物无害化处理及不符合农产品质量安全标准的农产品处置等管理责任进行检查、指导和监督；

　　 （四）海洋与渔业部门对市场业主履行水（海）产品质量检测、质量安全管理责任进行检查、指导和监督；

　　 （五）物价部门对市场业主履行商品价格和服务收费的管理责任进行检查、指导和监督；

　　 （六）公安治安部门对市场业主履行安全保卫制度、落实安全保卫措施进行检查、指导和监督；

　　 （七）公安消防机构对市场业主履行消防安全管理责任进行检查、指导和监督；

　　 （八）城市管理执法部门对市场业主落实“门前三包”和车辆停放管理，清除店外摊、摊外摊等现象进行检查、指导和监督，严格相关早夜市、占道市场食品等商品质量安全的管理；

　　 （九）质量技术监督部门对市场业主设置复检计量器具和履行督促入场经营者依法使用计量器具责任进行检查、指导和监督；

　　 （十）环境保护部门对市场业主履行防止噪音、油烟、水污染等环境保护责任进行检查、指导和监督。

　　（十一）建设行政部门对市场业主履行户外广告和店牌店招设置管理责任进行检查、指导和监督。

　　（十二）园林绿化部门对市场业主履行绿化管理责任进行检查、指导和监督。

　　第二十一条　乡镇人民政府、街道办事处应当组织、引导、督促辖区内无证照经营的市场业主办理有关证照，配合相关行政管理部门对市场业主进行监督管理，督促市场业主严格履行本规定的责任和义务。

　　第二十二条　市场业主请求相关行政管理部门给予指导的，相关行政管理部门应当及时予以指导。

　　相关行政管理部门接到市场业主报告入场经营者违法行为的，应当立即受理，报告的事项属于本部门职责的，应当依法进行核实、处理、答复，不得推诿；不属于本部门职责的，应当及时移交有权处理的部门，并告知报告人。

　　第二十三条　相关行政管理部门必须依照法定职责和程序查处市场业主的违法行为。行政执法人员在执行监督检查任务时，应当出示执法证件。

　　第二十四条　相关行政管理部门及其工作人员在管理工作中，应当秉公执法、文明管理，不得滥用职权，刁难、勒索市场业主或者压价强行购买商品，不得徇私舞弊、包庇违法行为，不得参与市场经营活动。

　　第二十五条　市场业主应当接受相关行政管理部门的监督检查，不得拒绝和阻碍行政执法人员依法执行公务。

　　第四章　法律责任

　　第二十六条　违反本规定第八条至第十三条、第十五条至第十九条规定的，由相关行政管理部门责令改正，拒不改正的，处以5000元至10000元罚款。

　　其中违反第八条第一款第（三）项的，由商贸部门和物价部门行使；违反第八条第一款第（四）项的，由城市管理执法部门和园林绿化部门行使；违反第八条第一款第（五）项的，由建设行政部门行使；违反第八条第二款的，由农业行政部门行使；违反第十五条的，由质量技术监督部门行使；违反第九条、第十条、第十一条、第十三条、第十六条、第十七条的，由工商行政管理部门行使；违反第十二条的，由工商行政管理部门、农业行政部门、海洋与渔业部门行使；违反第八条第一款第（一）项、第（二）项、第十八条、第十九条的，由各相关行政管理部门依据各自的职责行使。

　　第二十七条　市场业主拒绝和阻碍行政执法人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条　相关行政管理部门及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、收受贿赂、刁难勒索市场业主、压价强行购买商品、参与市场经营活动的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　相关行政管理部门及其工作人员违法行使职权，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，应当按照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定给予赔偿。

　　第五章　附　则

　　第二十九条 本规定自2010年7月1日起施行。