十二种可导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的情形

党世强


　　徐女士与某房产公司签订了一份商品房买卖合同。但后来却被告知该房产已卖给第三人胡某了。经过了解才知道，该公司总经理钱某见该楼盘房价每平方米涨了1300多元，就利用职务之便将该房产又卖给其妻弟胡某，并在徐女士发现之前将该房产交付给胡某使用并办理了产权证。徐女士与房产公司交涉多次，均无结果。徐女士问现在该怎么办？

　　对徐女士的这个纠纷本人认为有两种解决方式：一种方式是根据《高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十条的规定，向法院申请确认房产公司与胡某订立的房屋买卖合同无效，并要求房产公司继续履行与其订立的商品房买卖合同；第二种方式是根据《解释》第八条的规定，请求解除徐女士与房产公司的房屋买卖合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失，同时可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　类似于徐女士的这种购房纠纷在2003年6月1日生效实施的《解释》中均有所规定。该《解释》除规定了上述两种应认定合同无效或解除合同的情形之外，还在该《解释》第八、九、十二、十三、十四、十五、十九、二十三条规定了另外十种依法可请求确认合同无效、撤销或解除的具体情形。笔者根据该解释的规定，对这十种确认合同无效、依法撤销或解除的具体情形作一概括性介绍，希望能对广大购房者有所帮助。

　　1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

　　2.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，以违反法律、行政法规的强制性规定为由，向法院申请确认该合同无效，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

　　3.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可根据我国合同法的规定，向法院申请确认该合同无效或撤销该合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

　　4.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实，买受人可根据我国合同法的规定，向法院申请确认该合同无效或撤销该合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。

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　　上述四种情形，买受人还可同时要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　5.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

　　6.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

　　7.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，其面积误差比绝对值超同3%，买受人有权请求解除合同、返还购房款并支付利息，但合同中另有约定的除外。

　　8.出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人有权请求解除合同，但合同中另有约定的除外。

　　9.商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。

　　10.商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因出卖人的原因或不可归责于买卖双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失或者由出卖人返还购房款及支付利息或返还定金。

　　从上述分析可以看出，该《解释》的突出特点是强调对房屋买受人的保护，其中规定的12种商品房买卖合同无效、撤销、解除的具体情形，对于有力的维护消费者合法权益及我国人民法院对此类纠纷正确、及时的审理有着十分重要的意义。

　　当然，对于商品房买卖合同的无效、解除及撤销，除了直接适用上述规定之外，还可以适用我国合同法及房地产方面法律、法规的相关规定，而不能局限于《解释》中的这12种具体情形。


山东琴岛律师事务所 党世强律师：13791987812


　　一、案情

　　顾春某与黄某于2008年10月22日在民政局协议离婚，当时约定被告每月给付原告生活费400元，但由于各种原因被告未支付原告生活费，故原告起诉至法院要求被告支付起诉之前的生活费20000元，及自2013年1月起至原告独立生活时止，每月支付原告生活费600元，教育费、医疗费凭正式发票承担一半。

　　被告顾春某认为原告请求支付2008年至今的抚养费的诉讼请求已经超过了诉讼时效的规定，只承担2011年至今两年的抚养费。

　　二、审判

　　本案在审理过程中，经江苏省如东县人民法院主持调解，双方自愿达成调解协议：被告顾春某一次性给付原告顾某2008年10月至今生活费人民币10000元，并自2013年4月1日起至原告顾某独立生活时止，每月给付其生活费500元，在此期间的医疗费、教育费凭票据由被告顾春某负担一半；被告顾春某对原告顾某享有探望权，黄某有协助义务。

　　二、评析

　　本案虽然经过调解结案，但是笔者认为本案的争议焦点追索抚养费的诉讼请求是否适用诉讼时效这一问题值得探讨。我国司法实务及理论研究对是否所有的请求权均适用诉讼时效，一直存在争论，笔者认为，对这一问题的争论不能仅从该制度上作逻辑分析，而是要从社会公正，价值位阶，从该制度的功能着手分析。

　　（一）诉讼时效制度的功能

　　龙卫球教授认为：诉讼时效指请求权持续不行使经过法定期间的情形，其法律后果通常为产生请求义务人拒绝给付的权利。我国台湾学者史尚宽教授认为消灭时效，指的是因一定期间不行使权利，至其请求权消灭的法律事实。王泽鉴教授认为：消灭时效完成后，权利自体本身不消灭，其诉权亦不消灭，仅使义务人取得拒绝给付抗辩权而已。诉讼时效与消灭时效皆出于罗马法，虽有一定差异，但是也具有很大的共性，都是权利人在法定期间内不行使权利，都发生了对权利人不利的法律后果，产生限制民事主体行使民事权利的后果。

　　最高人民法院民二庭负责人就《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》答人民法院报记者问中指出，诉讼时效制度的立法目的主要在于督促权利人行使权利。诉讼时效制度具有督促权利人行使权利的功能，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益。维护社会交易秩序，保护社会公共利益是诉讼时效制度的根本立法目的，世界两大法系的诉讼时效立法均体现了这一点。基于这一根本立法目的，诉讼时效制度对权利人的权利进行了限制，这是权利人为保护社会公共利益作出的牺牲和让渡；但应注意的是，通过对权利人的权利进行限制的方式对社会公共利益进行保护应有合理的边界，该边界就是应在保护社会公共利益的基础上进行利益衡量，不能滥用诉讼制度，使诉讼时效制度成为义务人逃避债务的工具，随意否定权利本身，违反依法依约履行义务的诚实信用原则。因此，在权利人积极主张权利或者因客观障碍无法主张权利的情形下，法律规定了诉讼时效中断、中止等诉讼时效障碍制度以合法阻却诉讼期间的继续计算。

　　（二）损失时效制度的适用

　　诉讼时效制度的适用范围，涉及到当事人哪些权利因诉讼时效期间届满、义务人提出诉讼时效抗辩后而丧失胜诉权，对权利人影响重大。该问题既是司法实务亟须规定的问题，又是争论较大的问题。目前我国司法解释采纳的是理论界通行观点，认为债权请求权以财产利益为内容，不具支配性，若权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定，故债权请求权适用诉讼时效的规定。但是在司法实务中还存在物权请求权等请求权是否适用诉讼时效的问题，由于理论界和司法实务界对该问题争论较大，故司法解释未予规定。以及关于身份关系产生的请求权是否适用诉讼时效问题，均未作出明确的规定，当前实务界与理论界对此有较大的争议，也正是本案争议焦点的所在。

　　（三）追索抚养费是否适用诉讼时效

　　抚养费有一种观点认为，法律没有明确规定的，应该适用诉讼时效的规定，原告的起诉2008年至2011年的抚养费已经超过诉讼时效不予支持。第二种观点认为，基于身份关系发生的具有给付内容请求权，应该适用诉讼时效的规定。

　　第三种观点认为，抚养费的追索权是建立在父母子女身份基础上的权利，是基于人身权而发生的，依附于某种事实，抚养费的负担是父母双方保障子女生活的义务，时间上具有持续性，以子女未独立生活为条件，因此不适用诉讼时效的规定。

　　笔者同意第三种观点，抚养费给付请求权是基于身份关系产生的请求权，属于亲属法调整范围，涉及人格尊严以及公序良俗具有人身属性，不应适用诉讼时效的规定。

　　诉讼时效制度的主要功能在于督促权利人行使权利，但是抚养费的索要一方当事人为未成年人，未成年人属于现在民事行为能力人，如果以监护人疏忽或者待遇行驶权利而导致未成年人权利受到影响，对本身已经经历父母离婚的未成年人心理上造成更大的伤害，必然影响其健康成长，那么则反映出法律对未成年人的不公，因此不能强求未成年人能够理解诉讼时效以及积极行使其权利。

　　第二、给付抚养费请求权是以义务人未履行抚养义务为前提，抚养义务虽然包括有给付内容，但是其抚养义务不仅仅包括有金钱给付内容，因此从社会公正，公序良俗的角度来看，简单认定追索抚养费适用诉讼时效的规定，不利于保障社会公正，不利于维护公序良俗。

　　第三、抚养义务人不能够以权利人未及时向其索要抚养费而拒绝承担义务，抚养费请求权本身是基于双方的特殊身份关系而产生的，双方的关系不会消灭，除被抚养人独立生活或者死亡，抚养义务人就不能拒绝承担义务。

　　第四，保护权利人的角度来看，追索抚养费的当事人属于未成年人，其追索抚养费是为了保障其生存权，而生存权是最基本的人权，如果以超过诉讼时效而不予以保护，显然于法律原则相违背。

　　综上，笔者认为未成年人追索抚养费不受诉讼时效的限制，但是被抚养人成年以后，再追索十八周岁之前的抚养费，则应当适用诉讼时效的规定，这个时效自被抚养人独立生活之日起计算。

　　（作者单位：江苏省如东县人民法院）