对“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”文章相关问题的回应及探讨

曾广


　　文中提到“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”，作者本身就是不予肯定违反《物权法》的意思，我个人认为，《土地登记办法》完全没有违反《物权法》，更没有独自创设新的物权，理由如下：

一、《土地登记办法》没有突破《物权法》的规定，更没有违反了“物权法定原则”

　　《土地登记办法》的依据是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定的依据上述法律规定，“集体农用地使用权”是土地使用权的一种，是土地使用权的细化，是有法可依的，《宪法》第十条“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”因此，绝不能轻率地说《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》，更不能片面地以《物权法》没有“集体农用地使用权”而认为该办法违反《物权法》。
　　《物权法》第五条规定“　物权的种类和内容，由法律规定。”《物权法》第八条规定“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”《物权法》并没有约束其它法律，《土地管理法》也是我国的一部比较成熟的法律，所以，《土地登记办法》没有突破《物权法》的规定，更没有违反了“物权法定原则”。

二、《土地登记办法》没有置“土地承包经营权”于不顾，自行创设“农用地使用权”，而是为充分顾及了“土地承包经营权”的登记机关由农业行政主管部门操作，为物权登记留下工作空间

　　“国有农用地使用权”和“集体农用地使用权”是土地使用权的一种，并不是独自创设的用益物权种类，而是对土地使用权的进一步细化。
　　《土地登记办法》中的集体农用地使用权，是为了更好地与《物权法》和《农村土地承包法》、《森林法》、《水法》《草原法》和《渔业法》等法律相衔接，《土地登记办法》 中的“集体农用地使用权（不含土地承包经营权）”，并没有否定“土地承包经营权”的存在，而是肯定“土地承包经营权的存在”，文中所推理的“反面推之，国有农用地使用权就一定包含土地承包经营权了”一词，推理合乎逻辑，只是曲解了《土地登记办法》中“集体农用地使用权（不包含土地承包经营权）”真正含义。个人认为，这是作者对文字的片面理解或者说推理所产生的误解，从而产生相反方向的结论。我的理解就是，《土地登记办法》顾及了“土地承包经营权”登记不属于本部门职权范围的情况，规定了适用本土地登记办法的“集体农用地使用权”登记范围，并不包含“土地承包经营权”登记在内，但适用于“国有农用地使用权”的登记。相反，如果说“集体农用地使用权（包括土地承包经营权）”，那才是真正意义上的没有顾及“土地承包经营权”了。
　　从农用地使用权的含义上说，土地承包经营权实际上是农用地使用权范围内的一种土地权利，两者概念不能等同，但并不是取代或者否定“土地承包经营权” ，土地使用权的含义更广泛，土地使用权并不单指建设用地使用权，是包括农用地、建设用地使用权以及更广泛的土地用益物权。按照《全国土地分类》三级分类，一级分类为农用地、建设用地和未利用地，二级分类就是对一级分类再细化，农用地包括耕地、园地、林地、牧草地和其它农用地，我国土地实行的是“用途管制”制度，对农用地转用为建设用地是非常严格的，将土地使用权细分为农用地使用权和建设用地使用权两大类。《物权法》规定了“建设用地使用权”这一物权，实际上是从“土地使用权”细分出来的一种独立物权，从而奠定了“农用地使用权”法律基础。当然，未利用地是没有使用权的，其使用权只能通过开发利用，才能成为可利用的土地，通过开发或者转用审批，转为农用地或者建设用地，才能产生土地使用权。因此，在土地使用权分离出来的“农用地使用权”，属于土地使用权的范畴，并不是独立创设的物权。

三、国土资源部没有“试图冲破《农村土地承包法》关于土地承包经营权由不同部门主管的规定”

　　从部门职能上分析，《土地登记办法》只是国土资源行政主管部门根据现行的法律法规，对土地所有权和使用权进行登记的部门法规，是国土资源部门对土地登记的具体操作办法，并不包括农业行政主管（或农村经营管理）部门的“承包经营权登记”、林业行政主管部门的“林权登记”以及其它不动产物权的登记在内，在现阶段我国尚未对不动产物权进行统一登记的情况下，为了避免国土资源部门与农业、林业、水利、渔业等相关部门的职能交叉而制定的土地登记操作办法。相反，如果《土地登记办法》规定集体农用地使用权包括土地承包经营权，岂不是国土资源部门可以对土地承包经营权进行登记了。因此，《土地登记办法》并不是否定“土地承包经营权”的存在，而是肯定了“土地承包经营权”的存在，是与《农村土地承包法》相关法律相一致的，是为“土地承包经营权”等其他物权登记以足够的空间，也为今后不动产物权的统一登记创造更好的法规依据。

四、《土地登记办法》并没有歪曲“建设用地使用权”，自行创设“国有建设用地使用权”和“集体建设用地使用权”，面是基于《物权法》和《土地管理法》相衔接和名称吻合的原由

　　《土地登记办法》中的“国有建设用地使用权”和“集体建设用地使用权”，是为了使《土地管理法》所指“国有土地使用权”、“集体土地使用权”与《物权法》的“建设用地使用权”相吻合，并没有歪曲“建设用地使用权”，不属自行创设范围，因为《土地登记办法》制定的依据是《土地管理法》和《物权法》等法律，《物权法》中的“建设用地使用权”是“土地使用权”的细化。实际上，过去已经登记发证的“集体土地使用权”和“国有土地使用权”，均属“建设用地”范畴，《物权法》是将原土地登记的“土地使用权”进一步细化为建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权。
　　《物权法》第151条规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”，这就是《物权法》与《土地管理法》相衔接的地方，是《物权法》对原“集体土地使用权“的充分肯定，而《土地登记办法》是对这两部法律“集体土地使用权”和“建设用地使用权”的完好结合。从目前的实际状况上看，如果没有“集体建设用地”，很多企业或者个人手上的《集体土地使用权证》所指的集体建设用地，就得不到法律保障，过去23年来，村、镇一级企业以及一些私营企业、国营企业所使用的集体建设用地，均属集体土地使用权范畴，而《物权法》中的宅基地使用权，是基于宅基地使用权的特殊性，由于法律规定，宅基地是不能单独买卖、抵押和出租的，也就是说不能自由进入市场的，这从一定程度上保证了我国目前还不算富裕的农民居有其所，更符合现阶段我国国情。但一些私营企业、集体企业或者国有企业所使用的集体土地，也就是集体土地使用权，要充分发挥其活力，必须进入土地市场的，也就是说可以买卖、抵押、出租才能产生最大的土地效益和社会效益，才能实现与国有土地同地同价，才能实现真正意义上带领农民奔康致富，把我国庞大的集体建设用地使用权和集体农用地使用权包括土地承包经营权市场建立起来，让这一庞大资产动起来，才能实现真正意义上的农民富裕，占大多数的农民不富裕，就谈不实现小康，更谈不上实现中华民族伟大复兴。
　　改革创新，不违反法律、有利于我国经济发展的，就是一部好的规章，不可否认，《土地登记办法》已经做到了这一点。当然，《土地登记办法》也有不尽人意的地方，《土地登记办法》的制定，各种名词要同时符合《物权法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》等法律是相当困难的，既要符合法律规定，又要符合实际操作，出现名词表述上的不同在所难免。比如《物权法》中土地的分层设立问题，这是一种立法意义上的大胆尝试，大家都知道，土地分层设立土地使用权，其情况是相当复杂的，还要有很多配套的法律法规作出修改和完善，才能得以尽快实施，立法的目的就是为了节约集约用地，提高土地利用率，更好地发挥土地效益。为了使《物权法》得到实施，《土地登记办法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等均作了相适应的修改，《确定土地所有权和使用权规定》（征求意见稿）也拟作相应修改，目的是使土地分层登记更快得到落实。

五、统一不动产登记角度的思考

　　从现实意义上说，不动产必须实行统一登记，势在必行。以土地和房屋的登记为例，本来早应该“两证合一”的，为什么到目前为止，全国尚未全部实行，个中原因，主要是体制问题，也涉及到法律法规的问题。以广东为例，早在9九十年代，广东省人大曾经讨论通过了统一由房产部门对土地使用权和房屋所有权进行登记，实行“两证合一”，但由于没有体制方面作保障，结果是只有广州市的原属广州市的清远市得以实施，其他市区的国土资源门迫于压力，只由房产管理部门统一办理了一段时间，并不是国土资源部门不予配合，而是由于房产管理部门在办理登记时碰到了很多实际困难，比如土地管理业务问题，土地纠纷如何解决问题以至人力不足问题、缺乏技术力量问题，最后不了了了，还是分开登记为好。剖析广州市和清远市得以实施的原因？原来，广州市和原辖下的清远市，充分考虑到体制方面的问题，将房屋管理部门和土地管理部门合并为国土资源和房屋管理局。而深圳市、佛山市等珠三角城市，其模式是国土和规划部门合并，欠发地区的肇庆、韶关等市，国土和矿产合并，而没有将房屋管理部门合并，是造成两证不能合一的首要原因，但不可否认，法律法规的不配套，也是造成不能“两证合一”的重要原因，只有从体制上及职能上理顺不动登记关系，国家出台不动产合一登记的法律，能够合并的部门，最好合并，不能合并的理顺职能关系，统一的登记部门，由相关职能部门确认权属来源，登记机关只承担权属登记发证，目的是将我国分散的不动产物权登记统一起来。从目前体制剖析，吸取广东省广州模式、珠三角模式和不发达城市模式的成功经验教训，在现有基础上，再将土地资源管理部门、房屋管理部门和城市规划部门合并，由于房屋管理部门和规划部门，很多地方只是块块管理，上下级之间没有直接的业务来往，在镇一级没有派出机构，国土资源管理部门是条块结合的管理体制，从人力物力上看，均有足够的人力物力资源作保障，最为有利的是镇一级国土资源管理所和测绘队伍，足以保证不动产登记所需人力物力和技术上的支持，从目前农村土地发证和房屋所有权证发证情况分析，在我国，大部分农村的房屋均没有登记发证，而土地使用权发证，基本上已经完成了土地使用权的总登记，规划部门也一样，由于镇一级没有派出机构，基本上以县以上城市规划为主，无暇顾及镇一级的规划，更谈不上村委会、村小组一级的规划了。当然，并不排除个别地方的房屋管理和规划部门具有充足人力物力以及先进测绘技术支持。因此，将规划部门和房屋管理部门归并到国土资源部门，是目前最好的办法，当然这不是最后解决办法，只能是权宜之计，但起码从根本上解决了困扰是中国老百姓几十年的房屋所有权、土地使用权和规划许可证的统一。
要实现真正意义上的不动产统一登记，最好的办法就是新成立一个不动产管理部门，将所有职能部门的不动产登记职能划转出来，归并为统一的不动登记机构中，这样才不至于各职能不愿放弃根深蒂固的现状，为各自利益互相浪费国家资源的情况。
　　以上，只作为个人观点，并非对写“《土地登记办法》涉嫌违反《物权法》”的朋友有什么个人偏见，作为个人见解吧了，以此探讨，我一半认同文中所说“换个角度来看，这可能也是《物权法》未经充分论证就仓促通过的后遗症之一吧。”《物权法》出台，总不能讨论成十年时间才出台吧！如果单从《物权法》上的物权种类去进行土地管理，将是不完全符合实际的，在实际工作中也是行不通的。好在《物权法》给其它法律留下了灵活的空间，从而为其它法律的修改和法律之间相互衔接奠定了基础。从现实意义上说，《物权法》的颁布实施，标志着我国社会主义市场经济进一步完善，在为国民创业和创造财富提供法律保障，将会给我国未来经济发展带来深远的积极影响。



二??九年五月二十三日

国土资源部


矿山地质环境保护规定（全文）

中华人民共和国国土资源部令

第44号


《矿山地质环境保护规定》已经2009年2月2日国土资源部第4次部务会议审议通过，现予以发布，自2009年5月1日起施行。

第一章 总 则

第一条为保护矿山地质环境，减少矿产资源勘查开采活动造成的矿山地质环境破坏，保护人民生命和财产安全，促进矿产资源的合理开发利用和经济社会、资源环境的协调发展，根据《中华人民共和国矿产资源法》和《地质灾害防治条例》，制定本规定。

第二条因矿产资源勘查开采等活动造成矿区地面塌陷、地裂缝、崩塌、滑坡，含水层破坏，地形地貌景观破坏等的预防和治理恢复，适用本规定。

开采矿产资源涉及土地复垦的，依照国家有关土地复垦的法律法规执行。

第三条矿山地质环境保护，坚持预防为主、防治结合，谁开发谁保护、谁破坏谁治理、谁投资谁受益的原则。

第四条国土资源部负责全国矿山地质环境的保护工作。

县级以上地方国土资源行政主管部门负责本行政区的矿山地质环境保护工作。

第五条国家鼓励开展矿山地质环境保护科学技术研究，普及相关科学技术知识，推广先进技术和方法，制定有关技术标准，提高矿山地质环境保护的科学技术水平。

第六条国家鼓励企业、社会团体或者个人投资，对已关闭或者废弃矿山的地质环境进行治理恢复。

第七条任何单位和个人对破坏矿山地质环境的违法行为都有权进行检举和控告。

第二章 规 划

第八条国土资源部负责全国矿山地质环境的调查评价工作。

省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门负责本行政区域内的矿山地质环境调查评价工作。

市、县国土资源行政主管部门根据本地区的实际情况，开展本行政区域的矿山地质环境调查评价工作。

第九条国土资源部依据全国矿山地质环境调查评价结果，编制全国矿山地质环境保护规划。

省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门依据全国矿山地质环境保护规划，结合本行政区域的矿山地质环境调查评价结果，编制省、自治区、直辖市的矿山地质环境保护规划，经国土资源部审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准实施。

市、县级矿山地质环境保护规划的编制和审批，由省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门规定。

第十条矿山地质环境保护规划应当包括下列内容：

（一）矿山地质环境现状和发展趋势；

（二）矿山地质环境保护的指导思想、原则和目标；

（三）矿山地质环境保护的主要任务；

（四）矿山地质环境保护的重点工程；

（五）规划实施保障措施。

第十一条矿山地质环境保护规划应当符合矿产资源规划，并与土地利用总体规划、地质灾害防治规划等相协调。

第三章 治理恢复

第十二条采矿权申请人申请办理采矿许可证时，应当编制矿山地质环境保护与治理恢复方案，报有批准权的国土资源行政主管部门批准。

矿山地质环境保护与治理恢复方案应当包括下列内容：

（一）矿山基本情况；

（二）矿山地质环境现状；

（三）矿山开采可能造成地质环境影响的分析评估（含地质灾害危险性评估）；

（四）矿山地质环境保护与治理恢复措施；

（五）矿山地质环境监测方案；

（六）矿山地质环境保护与治理恢复工程经费概算；

（七）缴存矿山地质环境保护与治理恢复保证金承诺书。

依照前款规定已编制矿山地质环境保护与治理恢复方案的，不再单独进行地质灾害危险性评估。

第十三条矿山地质环境保护与治理恢复方案的编制单位应当具备下列条件：

（一）具有地质灾害危险性评估资质或者地质灾害治理工程勘查、设计资质和相关工作业绩；

（二）具有经过国土资源部组织的矿山地质环境保护和治理恢复方案编制业务培训且考核合格的专业技术人员。

第十四条采矿权申请人未编制矿山地质环境保护与治理恢复方案，或者编制的矿山地质环境保护与治理恢复方案不符合要求的，有批准权的国土资源行政主管部门应当告知申请人补正；逾期不补正的，不予受理其采矿权申请。

第十五条采矿权人扩大开采规模、变更矿区范围或者开采方式的，应当重新编制矿山地质环境保护与治理恢复方案，并报原批准机关批准。

第十六条采矿权人应当严格执行经批准的矿山地质环境保护与治理恢复方案。

矿山地质环境保护与治理恢复工程的设计和施工，应当与矿产资源开采活动同步进行。

第十七条开采矿产资源造成矿山地质环境破坏的，由采矿权人负责治理恢复，治理恢复费用列入生产成本。

矿山地质环境治理恢复责任人灭失的，由矿山所在地的市、县国土资源行政主管部门，使用经市、县人民政府批准设立的政府专项资金进行治理恢复。

国土资源部，省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门依据矿山地质环境保护规划，按照矿山地质环境治理工程项目管理制度的要求，对市、县国土资源行政主管部门给予资金补助。

第十八条采矿权人应当依照国家有关规定，缴存矿山地质环境治理恢复保证金。

矿山地质环境治理恢复保证金的缴存标准和缴存办法，按照省、自治区、直辖市的规定执行。矿山地质环境治理恢复保证金的缴存数额，不得低于矿山地质环境治理恢复所需费用。

矿山地质环境治理恢复保证金遵循企业所有、政府监管、专户储存、专款专用的原则。

第十九条采矿权人按照矿山地质环境保护与治理恢复方案的要求履行了矿山地质环境治理恢复义务，经有关国土资源行政主管部门组织验收合格的，按义务履行情况返还相应额度的矿山地质环境治理恢复保证金及利息。

采矿权人未履行矿山地质环境治理恢复义务，或者未达到矿山地质环境保护与治理恢复方案要求，经验收不合格的，有关国土资源行政主管部门应当责令采矿权人限期履行矿山地质环境治理恢复义务。

第二十条因矿区范围、矿种或者开采方式发生变更的，采矿权人应当按照变更后的标准缴存矿山地质环境治理恢复保证金。

第二十一条矿山地质环境治理恢复后，对具有观赏价值、科学研究价值的矿业遗迹，国家鼓励开发为矿山公园。

国家矿山公园由省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门组织申报，由国土资源部审定并公布。

第二十二条国家矿山公园应当具备下列条件：

（一）国内独具特色的矿床成因类型且具有典型、稀有及科学价值的矿业遗迹；

（二）经过矿山地质环境治理恢复的废弃矿山或者部分矿段；

（三）自然环境优美、矿业文化历史悠久；

（四）区位优越，科普基础设施完善，具备旅游潜在能力；

（五）土地权属清楚，矿山公园总体规划科学合理。

第二十三条矿山关闭前，采矿权人应当完成矿山地质环境治理恢复义务。采矿权人在申请办理闭坑手续时，应当经国土资源行政主管部门验收合格，并提交验收合格文件，经审定后，返还矿山地质环境治理恢复保证金。

逾期不履行治理恢复义务或者治理恢复仍达不到要求的，国土资源行政主管部门使用该采矿权人缴存的矿山地质环境治理恢复保证金组织治理，治理资金不足部分由采矿权人承担。

第二十四条采矿权转让的，矿山地质环境保护与治理恢复的义务同时转让。采矿权受让人应当依照本规定，履行矿山地质环境保护与治理恢复的义务。

第二十五条以槽探、坑探方式勘查矿产资源，探矿权人在矿产资源勘查活动结束后未申请采矿权的，应当采取相应的治理恢复措施，对其勘查矿产资源遗留的钻孔、探井、探槽、巷道进行回填、封闭，对形成的危岩、危坡等进行治理恢复，消除安全隐患。
第四章 监督管理

第二十六条县级以上国土资源行政主管部门对采矿权人履行矿山地质环境保护与治理恢复义务的情况进行监督检查。

相关责任人应当配合县级以上国土资源行政主管部门的监督检查，并提供必要的资料，如实反映情况。

第二十七条县级以上国土资源行政主管部门应当建立本行政区域内的矿山地质环境监测工作体系，健全监测网络，对矿山地质环境进行动态监测，指导、监督采矿权人开展矿山地质环境监测。

采矿权人应当定期向矿山所在地的县级国土资源行政主管部门报告矿山地质环境情况，如实提交监测资料。

县级国土资源行政主管部门应当定期将汇总的矿山地质环境监测资料报上一级国土资源行政主管部门。

第二十八条县级以上国土资源行政主管部门在履行矿山地质环境保护的监督检查职责时，有权对矿山地质环境保护与治理恢复方案确立的治理恢复措施落实情况和矿山地质环境监测情况进行现场检查，对违反本规定的行为有权制止并依法查处。

第二十九条开采矿产资源等活动造成矿山地质环境突发事件的，有关责任人应当采取应急措施，并立即向当地人民政府报告。

第五章 法律责任

第三十条违反本规定，应当编制矿山地质环境保护与治理恢复方案而未编制的，或者扩大开采规模、变更矿区范围或者开采方式，未重新编制矿山地质环境保护与治理恢复方案并经原审批机关批准的，由县级以上国土资源行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3万元以下的罚款，颁发采矿许可证的国土资源行政主管部门不得通过其采矿许可证年检。

第三十一条违反本规定第十六条、第二十三条规定，未按照批准的矿山地质环境保护与治理恢复方案治理的，或者在矿山被批准关闭、闭坑前未完成治理恢复的，由县级以上国土资源行政主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，处3万元以下的罚款，5年内不受理其新的采矿权申请。

第三十二条违反本规定第十八条规定，未按期缴存矿山地质环境治理恢复保证金的，由县级以上国土资源行政主管部门责令限期缴存；逾期不缴存的，处3万元以下的罚款。颁发采矿许可证的国土资源行政主管部门不得通过其采矿活动年度报告，不受理其采矿权延续变更申请。

第三十三条违反本规定第二十五条规定，探矿权人未采取治理恢复措施的，由县级以上国土资源行政主管部门责令限期改正；逾期拒不改正的，处3万元以下的罚款，5年内不受理其新的探矿权、采矿权申请。

第三十四条违反本规定，扰乱、阻碍矿山地质环境保护与治理恢复工作，侵占、损坏、损毁矿山地质环境监测设施或者矿山地质环境保护与治理恢复设施的，由县级以上国土资源行政主管部门责令停止违法行为，限期恢复原状或者采取补救措施，并处3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条县级以上国土资源行政主管部门工作人员违反本规定，在矿山地质环境保护与治理恢复监督管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对相关责任人依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十六条本规定实施前已建和在建矿山，采矿权人应当依照本规定编制矿山地质环境保护与治理恢复方案，报原采矿许可证审批机关批准，并缴存矿山地质环境治理恢复保证金。

第三十七条本规定自2009年5月1日起施行。