内容摘要：劳动立法之初几度试图对我国劳动关系进行定义，终因不能达成一致而未果。劳动关系在我国不同历史阶段都有不同的内涵，主体、标的、内容及劳动纠纷的处理都不完全相同。本文从劳动关系用词的变化，探究现代劳动关系内涵。笔者认为：现代劳动关系的主体是职工与企业，标的是劳动力，内容是权限，依据是法律，形式是合同。按照我国现行法律的规定，劳动关系是职工个人而非集体或社团与企业或企业社团之间的关系。现代劳动关系还具有人权、道德等方面的内容。对现代劳动关系内涵的研究，可以为劳动关系管理、劳动立法、现代企业文化建设等工作提供理论支持。
　　　
　　　关键词：劳资关系、劳动关系、现代劳动关系
　　　关于劳动关系的研究，我们多注意学习和借鉴西方国家既定的理念，以至于忘记了事物的本质和中国的实际。改革开放三十几年，中国几乎走完了西方社会一两百年的历程，我们亲身经历了高度计划的时代、计划为主市场为辅的时代、计划和市场相结合的时代、向市场经济过渡时代和社会主义市场经济时代；感受了什么是自由竞争、什么是经济杠杆、什么是宏观调控；加入世界贸易组织以后在全球化中与世界交融，最发达的“资本”主义美国金融界制造的危机祸及全世界，2012年冬季达沃斯会议上提出了“资本主义”模式转型的议题。在这样的背景下，中国再亦步亦趋地走西方走过的路，显然是行不通的，且受制于西方。对劳动关系内涵的研究，我们也必须潜心探索，研究其内在规律，有了这三十多年的实践，我们完全有资本提出独立的见解。劳动关系涉及到政治、经济、社会、制度、法律、管理、文化、历史等等诸多领域；从不同的领域或角度出发，对劳动关系会有不同的理解。在劳动立法的过程中，曾经多次试图对我国劳动关系作出概念性的界定，但是，终因没有充足的理论支撑而放弃。本文从新中国“劳动关系”用词的变化探源其内涵，尝试界定现代劳动关系的概念。
一、新中国劳动关系用词及涵义的演变
　　　与我国社会发展的历史阶段相适应，“劳动关系”有着不同的用词，其涵义也不完全一样。
　　　新中国建国初期，劳动关系沿用旧中国使用的“劳资关系”这个词。当时号称是“新民主主义社会”，这是向社会主义社会过渡的一种制度形式，虽然剥夺了官僚买办资产举办了一些国营工厂，私营企业仍然是当时企业的主要形式。劳资关系具有资本主义尤其是原始资本主义性质的特点，即职工与资本家的关系。劳动关系问题被称之为劳资纠纷，也突出强调劳资纠纷的政治性即阶级的对立。与资本主义国家处理劳资纠纷的方式差不多，劳资纠纷的处理主要是通过职工或其组织——工会与资方进行谈判，谈判不成，职工可以组织罢工，也可以提请由政府、工会和工商联组成的劳资纠纷处理机构调解或裁决。1956年之前，建立并实施了集体谈判制度，罢工事件还是比较普遍的，甚至也有较大规模的罢工，参加罢工的职工中也有党员、团员和工会干部等。
　　　完成工商业改造进入社会主义以后，私营企业主要或主动上交或通过赎买，悉数成为了全民所有制和劳动群众集体所有制性质的企业，“劳资关系”被“劳动关系”给取代了。劳动关系是具有了与当时社会特点相适应的社会主义性质。劳动关系不再是劳动者与资本家的关系，其阶级抵抗性不复存在，其主体被理解为是职工与国家的关系。这个时期“职工”通常被称之为“工人”，他们是以国家领导阶级的身份存在。劳动关系问题被称之为劳动人事问题，属于人民内部矛盾，在企业内部主要是通过政治思想工作解决，内部不能解决的劳动关系问题，通过政府设立的人民来访机制解决。集体谈判制度自动消失了，罢工事件也几乎没有了。企业管理人员和一般职工是一种平等的关系，工人有权参加企业管理，有权对企业管理人员和管理工作进行监督，企业管理人员和技术人员也理应参加一线生产劳动。在“无产阶级文化大革命”时期，三结合的“革命委员会”和“工宣队”在企业中俨然成为了主要的领导机构。
　　　改革开放以后，在内资民营企业多用“雇佣关系”这个词汇，在港澳台资企业和外资企业惯用“劳资关系”这个词汇，在内外合资合作企业常用“员工关系”这个词汇。在内资国有企业依然使用“劳动关系”这个词汇，这个时期颁布的法律通用“劳动关系”。但是，在一些企业管理人员的心底里实际上亦将之理解为“劳资关系”，一些政府官员和学者们也是从“劳资关系”的涵义理解“劳动关系”。职工被称为“打工”的，企业管理经理被称之为“老板”。甚至在政府里也私下称“主要负责人”为“老板”。与劳资关系不同的是，劳动关系的主体被理解为职工与企业而不是与资本家的关系。职工的“罢工”权在法律上被删除，劳动关系问题被称之为“劳动争议”。劳动争议通过协商、调解、仲裁和诉讼等法律程序解决。
　　　劳资关系反映的是劳动者与资本家的关系，是明确的自然人的关系。劳动关系则反应的职工与国家的关系，突出的是职工在国家中的政治地位（劳动关系这个构词是时代的产物，不合乎汉语构词法，劳动是一种行为、一种状态，他本身不是一种关系，主体之间方可有关系）。改革三十年之后，全民所有制与其他所有制经济共同发展，企业性质呈现多元化的形态。劳动关系虽然被理解为是劳资关系或雇佣关系，但是，共识的观点认为，劳动关系是与中国特色的社会主义“市场经济”相适应的，是职工与企业在法律基础上建立的劳动契约关系。然而，我国现行的劳动“法律”却没有关于劳动关系概念的明确定义。
二、现代劳动关系内涵探究
　　在原始工业社会的作坊式工场，资本家是企业的投资人也是企业的管理者，劳工与资本家的关系被称之为“雇佣关系”，英文表达为“employer-employee relations”。从这个英文表达我们可以知道，那时候的劳动关系显然是两种不同身份和地位的人之间的关系，就是现在我们通常所说的“劳资关系”。工场发展成为工厂，工厂发展为公司，随着工会组织在法律上得到承认，近现代社会中的劳资关系内涵也发生了变化，雇佣关系被理解为工业关系，英文表达为“industrial relations”。所谓雇佣关系或工业关系或产业关系，有翻译上的差异性，但是，国人均将之理解为“劳资关系”，即职工与资本家的关系。其实在美国或美式英语中，劳动关系也通常表达为“labor relations”，现代社会也有人使用“Industrial and Labor Relations”或“labor-management relations”。这些所谓现代英语对劳资关系表达，除了有职工与企业管理者关系的含义，还有政府、工会、企业组织等介入的内容，——这就是国内一些学者所说的“产业关系”，或许也是一些国内学者所理解的“集体劳动关系”的意思。我们借用西方语言中的产业关系、工业关系等等术语，基本上是语言的直译，实际上没有能够清楚地表达出对劳动关系内涵的理解。
　　　公司是现代社会企业的主流形式，在典型的公司中，投资人即股东一般不再直接参加企业的经营管理，主要是通过股东大会（主要是董事会）来实现其资本权利的。董事会聘请经理人，经理人是公司经营的管理者，依照法律和公司章程行使权利。职工面对的不再是资本家，劳动关系不再是雇佣关系或劳资关系的内涵，即劳动关系并非职工与投资人（股东）或经理人等自然人之间的关系，而是职工与公司即企业之间建立的关系。
　　　上世纪80年代末90年代初，日本和韩国学者针对现代企业公司制的特点，摒弃了“劳资关系”这个词汇，提出了“劳使关系”的概念。所谓劳使关系就是指“劳动力”的所有者与使用者之间的关系。理解这个概念要注意这样几个维度：第一，劳动力与劳动者分离开来，劳动力是劳动关系的介质；第二，劳动力的所有者是“劳动者”即职工，劳动力的使用者是“企业”而不是“投资人”或“经理人”；第三，劳动关系是依法缔结的权利和义务关系，表现为劳动力的所有权与使用权限的关系。劳使关系对劳动关系内涵的理解，正契合了马克思关于劳动者不是商品，人是不可以买卖的理论。
　　　由此可见，现代劳动关系的内涵可以概括为：职工与法人或人格化的组织之间，按照法律规定的程序和内容平等自愿缔结的，劳动力所有者与使用者之间关于劳动力所有与使用之权限的关系。现代劳动关系的主体是职工与企业，标的是劳动力，内容是权限，依据是法律，形式是合同。我们之所以采用了“现代”劳动关系这个用词，要表达这样几个涵义：第一，与劳资关系区格开来；第二，与公司制企业形式相适应；第三，强调现代社会的人权、民主、平等、道德等价值观念。
　　　按照现代劳动关系的内涵，值得说明的还有这样几个问题：第一，与外国不同，依据我们现行法律的规定，劳动关系是职工个人与企业建立起来的，而非职工群体或工会组织与企业或企业团体之间的关系，所以，在我国不存在“集体”劳动关系，——工会组织没有“劳动力”的所有权，企业团体组织也没有用工权；第二，现代劳动关系的内容包括但不仅仅是劳动权利义务和劳动管理权利义务，而是劳动力的所有和使用之间的权限即权利限制或制约，——也不排除一些人权等方面的内容；第三，现代劳动关系不仅仅是法律关系，——还有人格和道德等方面的内容。
三、现代劳动关系内涵应用的意义
　　　随着改革的发展，劳动争议案件层出不穷。目前我国劳动关系的规范和劳动争议处理的法律法规政策，可以说是比较多的，党中央国务院对构建和谐劳动关系也是相当重视，中华全国总工会及其各工会组织也在努力工作，但是，劳动关系的矛盾似乎越来越突出和激烈，突发事件、群体事件、血命事件时有发生。规范劳动关系的法律、政策、制度都很重要，但是，把握现代劳动关系的内涵应当是根本性的，只有从根本上理解现代劳动关系的内涵，才能找到构建和谐劳动关系的有效方法。
　　　现代劳动关系内涵为劳动关系管理提供了指南。劳动关系的双方当事人都必须充分注意其道德行为，对于劳动者而言必须恪守职业道德，对于企业而言必须关注职工的身心健康、人格尊严等等；职工虽然向企业让渡了其劳动力的部分使用权，但是，依然拥有这部分劳动力的终极所有权；如果企业使用劳动力的过程中侵犯了职工的“人权”，必将导致劳动关系“契约”无效，即职工可以收回其让渡的劳动力之使用权或“第三势力”干预劳动关系。这个第三势力一般说来包括政府及其他相关团体，在我国，因为工会不是劳动关系的主体一方，所以，工会对劳动关系的干预也可以理解为第三势力范畴。从我国的政治、经济、制度、法律和文化等实际出发，政府、工会、党组织等的干预一定会比西方的所谓“劳资谈判”更来的有效果。应对全球经济危机的今天，东西方都在呼吁“劳资政”共和，用现代劳动关系的内涵教化职工和企业管理者，便可以使之自我行为约束，避免和化解劳动争议。
　　　现代劳动关系内涵为劳动立法提供理论上的支持。我们知道，无论是在起草劳动法典还是起草劳动合同法的时候，都曾经试图对我国劳动关系这个概念作出界定，但是，由于我们劳动法理论研究的不足，每每都不能达成共识，最终不得不删除这个内容，我国法律至今没有对劳动关系作出概念性的界定。劳动合同法草案第三条曾经有过这样规定：“本法所称劳动关系，是指用人单位招用劳动者为其成员，劳动者在用人单位管理下提供有报酬的劳动而产生的权利和义务关系。”这个概念的问题是及其严重的：
　　　第一，主体问题。劳动者一般是指有劳动愿望的劳动力人口，一旦被招用为企业成员，那就不再是简单的劳动者了，而是“职工”，所以后一个“劳动者”的用词显然是不准确的。用人单位这个概念也是很值得商榷的，究竟是用“人”还是“工”或用“劳动力”？如果是用“人”的话，那“人权”何谈？如果是“有酬用人”，与贩卖人口何异？按照现代劳动关系的内涵，理应为“用工”或“用劳动力”。目前劳动争议剧增，管理者与职工矛盾加剧，其实都和这个理念有关系的。把工资理解为是买断了职工这个“人”，难免在工作中不再把“人”当人而当作和生产资料、生产工具一样的“物”，这应当是矛盾加剧的主观根源。
　　　第二，条件问题。“劳动者在用人单位管理下提供有报酬的劳动而产生的权利和义务关系”。劳动者在用人单位管理下，把劳动者置身于被管理的地位，又何谈“平等”？劳动者参加企业管理权利的依据安在？既然是“管理下”了，这就明确了“权利和义务”关系，又何来“而产生的权利和义务”呢？如此规定，岂不是诱使企业拒绝支付“劳动报酬”吗？因为不向劳动者支付“劳动报酬”便不是本法所称的劳动关系即不受本法约束。由此可见，改革开放以来拒付劳动者工资的现象空前严重就不难理解了。更有一些学者著书立说居然把劳动关系阐释为“身份关系”，甚至称其具有“隶属性”，——身份关系体现为对高低贵贱，隶属性体现为管与被管，如此，劳动关系矛盾就可想而知了，职工的人权就这样被理论给践踏了！
　　　第三，内容问题。劳动关系的内容究竟是什么呢？按此界定，劳动关系的内容应当是“劳动者”与“用人单位”之间的“权利和义务关系”。现代劳动关系的内容不是两个人之间的关系，而是两者之间关于“劳动力”所有与使用的权限即权利的限制和约束，而不仅仅是劳动的权利和义务关系那么简单。如果仅仅是“干活给钱”、“给钱就管”，那么，职工就真的成为了“现代奴隶”了，就是“会说话的工具”。这显然是有悖现代社会理念的，人的价值、尊严、人格只能遭到践踏。
　　　现代劳动关系内涵之应用还有助于培育现代企业文化。文，错画也，象交文。化，??行也；躬行于上，风动于下，谓之化；化民成俗。文化内涵为共同的价值观念，外现为自觉行动。投资人、经理人和职工之间的互动、价值观念之交融形成了企业的文化。现代社会，投资人并非企业的所有人，只是对其投入企业的资本拥有所有权，经理人即企业管理者亦非主宰，而是生产经营的组织者；劳动者让渡的不是“人身”，只是部分劳动力且依然保有对这部分劳动力的所有权。投资人、经理人和职工在不同的层次和领域，依法共同制定企业的管理制度和劳动规范，这些制度和规范并非只是对职工的“管理”，而是对职工的享有劳动权利和履行劳动义务的保障。劳动合同法第四条规定：“用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。”基于现代劳动关系的内涵，投资人、经理人和职工互动交融建立起实现人生价值的现代文化理念，企业才可能健康发展。

（作者：国务院国有资产监督管理委员会研究中心宏观部 副部长）

四川省南充市人民政府


第14号南充市房地产开发经营管理实施细则


现公布《南充市房地产开发经营管理实施细则》，自2005年9月1日起施行。



市长：杜光辉


　　二○○五年六月十四日

南充市房地产开发经营管理实施细则

第一章 总 则
第一条　为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，维护房地产市场秩序，促进和保障房地产业的持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 房地产开发企业在我市从事城市房地产开发经营活动和我市有关行政管理部门对房地产经营活动实施监督管理，适用本细则。
第三条 本细则所称城市房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或者销售（包括预售、现售）、出租商品房的行为。
本细则所称房地产开发企业，是指依法设立，具有企业法人资格的专营或主营房地产开发经营业务的经济实体。
本细则所称城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。建设以小区建设为主，严格限制零星项目建设。
零星项目建设的控制标准，由开发项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门制定。
第五条 南充市建设行政主管部门负责全市城市房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本细则。县级以上人民政府计划、土地、规划、工商、物价、房产等行政主管部门，依照有关法律、行政法规的规定，参与与房地产开发经营有关的管理工作。
第六条　房地产开发资质的申办、换证、变更等事项，除必须遵守本实施细则外，还必须遵守《行政许可法》等有关法律法规的规定。
第二章 房地产开发企业
第七条 房地产开发企业的开发资质证书是房地产开发企业进入房地产开发市场的唯一合法凭证，未取得开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。严禁无证开发、越级开发、挂靠开发等违规行为，严禁一次性开发。设立房地产开发企业必须具备以下条件：
1、有自己的名称和组织机构；
2、有固定的经营场所；
3、有符合国家规定的注册资本；
4、有足够的专业技术人员；
5、法律、行政法规规定的其它条件。
设立房地产开发企业，可向市、县（市、区）建设行政主管部门提出申请，经市建设局初审合格后再报省建设厅审批。申请设立房地产开发企业应提交以下资料：
1、设立房地产开发企业申请；
2、房地产开发企业资质申报表及申报软件；
3、工商营业执照；
4、落实的开发项目或国有土地使用权证书（该土地性质必须是房地产开发用地）；
5、企业注册资本验资报告（原件）；
6、经营场所证明；
7、企业章程；
8、企业法人证明（董事会决议及身份证复印件，审查原件）；
9、企业人员花名册、劳动合同（经劳动行政主管部门签章）；
10、企业工程管理制度、经营管理制度、财务管理制度；
11、有技术职称人员资格证明书复印件、身份证复印件（审查原件）；
12、可行性研究分析报告；
13、当地建设行政主管部门同意设立开发企业的报告等资料。
取得企业法人营业执照和资质证书的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。
第八条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
新设立的房地产开发企业，给予暂定资质，条件不得低于四级资质标准。
企业临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数；“与房屋建筑面积相当的房地产开发投资额”的折算标准和折算办法，由省建设行政主管部门确定。
第九条 房地产开发企业的资质实行分级审批。一级资质由省建设行政主管部门初审，建设部审批发证；其它等级资质由南充市建设局初审，省建设行政主管部门审批发证。
第十条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承担房地产开发项目。
（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在２５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设，并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在１５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施建设项目的开发建设，并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
（四）四级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、基础设施项目的开发建设，只可在企业注册地承担房地产开发经营业务。
（五）暂定资质房地产开发企业，按暂定相应资质等级可承担的业务范围承担房地产开发经营业务。
（六）新成立房地产开发企业取得暂定资质后可承担业务范围：设市（地级）城市新设立的注册资金不低于800万元的企业，按三级资质的业务范围承担业务；县级新设立的注册资金不低于500万元的企业，按四级资质企业的业务范围承担业务。暂定资质的开发企业可承担的业务范围，在其《暂定资质证书》副本中加以标注。
（七）省外二级和二级以下资质（含暂定资质等级）的房地产开发企业到我市从事房地产开发经营，按项目属地管理的原则和设立新企业的要求，向项目所在地的建设行政主管部门申请房地产开发资质。
第十一条 非我市辖区内注册的一级企业及省内其它地（市）州的二级、三级房地产开发企业到我市从事房地产开发经营业务，必须到房地产开发行政主管部门南充市建设局申请资质核验和登记备案。一个项目一个申请，经备案后，方能在我市行政辖区内从事房地产开发经营业务，并接受项目所在地建设行政主管部门的监督管理。申请备案应提交如下资料：
1、法定代表人身份证；资质证书正、副本；企业法人营业执照正、副本；法人代码证；企业管理人员和技术人员职称证书（均审查原件后，留复印件）。
2、开发项目中标通知书或土地拍卖中标通知书（土地权属证书）、企业职工花名册、外出开发核准申请、项目可行性分析报告、项目保证金所存银行资金证明（保证金不低于项目总投资的20%）、验资报告。
国外和港、澳、台地区经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。
第十二条 房地产开发企业实行年度考核制，考核内容严格按照建设部77号令《房地产开发资质管理规定》等国家有关文件执行，考核办法由南充市建设局每年根据实际情况另行制定。
考核结果分为合格与不合格。考核合格的保留原资质等级；达到上一级资质条件，企业申请升级的予以升级；考核不合格的由原资质审批部门予以暂定或降级或者注销资质证书；对于企业条件不符合原定资质标准或者有不良经营行为需要整改的企业给予暂定资质，不准承接新业务,待整改合格后重新核定资质等级，整改不合格的予以降级或注销资质证书。
第十三条 资质证书由国务院建设行政部门统一制作，任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖。企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
新设立企业的暂定资质证书有效期1年。建设行政主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年；自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15天内，到原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发企业变更名称、法人代表、注册资本、经济性质和主要管理、技术负责人等，应在工商行政管理部门办理变更登记后30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第十五条　房地产开发企业应按照省建设行政主管部门和统计主管部门的要求，定期向建设行政主管部门和统计主管部门报送资料和统计报表。
第三章 房地产开发建设
第十六条 市、县人民政府建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划和市场需求，会同同级计划、规划、土地、消防、房管等有关行政主管部门，编制辖区内的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。
市、县人民政府建设行政主管部门应当建立房地产开发项目库，为房地产开发企业选择房地产开发项目服务。
第十七条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十八条 房地产开发企业申请开发项目应持开发资质证书、意向性开发项目可行性研究报告、项目资本金的银行证明（不得低于项目总投资的35%）、拆迁安置方案、物业管理方案等材料向建设行政主管部门提交项目论证报告。
第十九条 建设行政主管部门会同规划等部门对开发企业提交的意向性开发项目进行论证，根据论证结果，填发《房地产开发项目建设条件意见书》。并就以下几方面提出书面意见，以作为土地出让或划拨的依据之一。这些意见均将载入房地产开发项目建设条件意见书中，房地产开发企业应按照《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容进行开发建设：
1、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
2、城市规划设计条件；
3、基础设施和公共设施的建设要求；
4、基础设施建成后产权界定；
5、项目拆迁补偿、安置要求；
6、建设质量等级要求；
7、有关税费的解缴要求；
8、其他需要提出的建设条件。
没有取得《房地产开发项目建设条件意见书》的房地产开发企业，国土部门不得为其办理土地出让手续，计划部门不得为其办理项目立项手续。
第二十条 房地产开发企业在获得房地产开发项目之日起5日内，必须到市、县人民政府建设行政主管部门领取《房地产开发建设项目手册》。房地产开发企业在项目建设过程中必须将主要事项如实记录在《房地产开发建设项目手册》中，报项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门备案。项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门应当对《房地产开发建设项目手册》记录的内容进行检查备案,作为项目管理和资质管理的依据。
第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度。市、县人民政府建设行政主管部门应当加强对项目资本金投入、使用的监督。资本金占项目总投资（不包括取得土地使用权价款）的比例，除经济适用房外，所有的开发项目均不得低于35%（项目资本金制度另行制定）。
第二十二条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下，后地上的原则实施。
第二十三条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同预定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力、政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作等原因造成动工延迟的除外。
第二十四条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规和建筑工程质量安全标准、建筑工程勘察、设计、施工技术规范的规定以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第二十五条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防施工、监理等有关部门或者单位进行竣工验收，并将质量情况向县级以上建设行政主管部门备案。
第二十六条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，由房地产开发企业提出申请，建设行政主管部门依照下列内容进行综合验收备案：
1、城市规划设计条件的落实情况；
2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3、单项工程质量验收情况；
4、拆迁安置方案的落实情况；
5、物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实施分期开发的，可以分期验收。
县（市）内的房地产开发项目由县（市）建设行政主管部门验收备案；三区建设行政主管部门负责其行政辖区内区属企业开发项目的验收备案；市建设局负责市属开发企业及外来企业开发项目的验收备案。
第二十七条 房地产开发项目经竣工验收合格并向县级以上建设行政主管部门备案后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目经综合验收合格，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，未经质量备案的不得交付使用。市、县人民政府房地产管理部门不得办理房屋权属登记。
第四章 房地产经营
第二十八条 转让房地产开发项目，必须符合下列条件：
（一）转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件；
（二）转让人已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书或者建成房屋的房屋所有权证；
（三）转让人已经支付全部应当缴纳的前期税费；
（四）转让人已经完成房屋开发投资总额（不含土地使用权出让金）的25%以上，或者成片开发土地已经形成工业用地或者其他建设用地条件；
（五）受让人具备相应的房地产开发资质；
（六）受让人具备项目剩余投资额35%以上的项目资本金；
（七）法律法规规定的其它条件。
第二十九条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更手续办理完毕之日起30天内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地的市（州）、县人民政府房地产开发主管部门备案。受让人领取《房地产开发建设项目手册》。
第三十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人、受让人应当联合书面通知被拆迁人。
转让房地产开发项目时，转让人已经预售商品房的，预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产管理部门办理商品房预售变更登记。并自签定项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。预售人应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续；预购人愿意继续履行商品房买卖合同，或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。
转让的房地产开发项目已经设定抵押权的，应当书面通知抵押权人和受让人；抵押权人不同意转让的，不得转让该房地产开发项目。当事人另有书面约定的，从其约定。
第三十一条 房地产开发企业进行联合建设房地产开发项目的，应当将联合建设的事项记录在《房地产开发建设项目手册》中，并于具有法律效力的联建文件生效之日起10天内，送联建项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不得假借项目联建，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目。
第三十二条 房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证。
第三十三条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）建设行政主管部门出具的工程进度证明和质量监督机构出具的质量
检验证明；
（二）《城市商品房预售管理办法》规定的其他资料。
第三十四条　房地产开发企业在办理预售许可证时按下列程序办理：
1、预售商品房应向建设行政主管部门申请工程进度认定和质检部门的分部工程质量检验证明；
2、建设行政主管部门应自接到房地产开发企业申请之日起10日内，组织工程质量监督机构到工程施工现场进行查勘，核实已完成的开发工作量，出具工程进度证明；
3、房地产开发企业凭工程进度证明和质量检验证明到房地产管理部门申办预售许可证。房地产管理部门查验预售商品房项目的各项证件、资料的合法性，对证件齐全符合预售条件的，核发《商品房预售许可证》。
住宅小区的商品房预售，《商品房预售许可证》可按组团或幢号分期发放，并明确预售房屋具体幢号，企业不得擅自扩大预售许可范围；单体项目的商品房预售，《商品房预售许可证》一次发放。
第三十五条 房地产开发企业预售已经抵押的商品房，必须征得抵押权人书面同意并书面告知购买人；抵押权人不同意的，房地产开发企业不得预售。严禁房地产开发企业将已经预售的商品房进行抵押。
第三十六条 以划拨方式取得土地使用权，在未办理有关土地出让手续和交付全部土地使用权出让金以前，不得进行房地产开发，已经开发的不得进行销（预）售。
第三十七条 经济适用住房是指政府提供政策优惠、限定供应对象和价格，具有保障性质的政策性商品住房。
房地产开发企业从事经济适用住房建设、交易，各级政府建设行政主管部门对其实施管理，按建设部《经济适用住房管理办法》执行。
第三十八条 房地产开发企业、房地产中介服务机构不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项，视同房地产开发企业在商品房销售合同中预定的合同要约条款。
房地产开发企业、房地产中介服务机构不履行预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项，应当承担违约责任。
第三十九条 房地产开发企业预售商品房时，应当向购买人出示《商品房预售许可证》。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
预售商品房的房地产开发企业，必须与银行签订监督使用预售资金的协议，并按规定接受建设行政主管部门和银行的监督管理，确保预售资金用于该商品房的建设（商品房预售款监督管理办法另行制定）。
第四十条 商品房销售应当按套（单元）或套内建筑面积计价，当事人双方应当签订书面买卖合同。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、公摊面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等。
房地产开发企业销售商品房的面积，必须符合国家关于房产测量、建筑面积计算和分摊的规定。
商品房销售应当采用国家推行的商品房卖买合同示范文本。
第四十一条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第四十二条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业应当在签订商品房销售合同时，向购买人提供商品房质量保证书；在商品房交付使用时，向购买人提供商品房使用说明书。
商品房质量保证书应当列明建设行政主管部门备案的工程质量情况、保修范围、保修期和保修单位等内容。商品房质量保证书内容涉及的标准不得低于国家规定，不得违反商品房买卖合同的约定。
房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品房购买人应当按照商品房使用说明书的要求使用商品房。
凡工程保修期内的分部分项工程的投诉均属各级建设行政主管部门的受理范围，超过保修期的项目或工程由房屋产权单位或房管部门负责受理。
保修期内，由房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十四条 商品房交付使用后，购买人认为主体质量不合格的，可以向原工程质量备案的建设行政主管部门申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第四十五条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权证书和房屋所有权证书，并提供必要的证明文件。
第四十六条 房地产开发企业出租商品房及其管理，按省人民政府的有关规定执行。
第五章 法律责任
第四十七条　违反本细则规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十八条　违反本细则规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市、县人民政府建设行政主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十九条　房地产开发企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）申请资质证书或者资质年检中弄虚作假的；
（二）伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的；
第五十条 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大质量事故的，原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第五十一条　企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和不参加年度考核或者不按规定报送有关资料和统计报表的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处在1万元以上2万元以下的罚款。
第五十二条 房地产开发企业擅自改变房地产开发项目中涉及公共安全和公共利益的内容，可能侵害购买人、第三人或者社会公共利益的，处工程总造价0.5%---2%的罚款。
第五十三条　违反本细则规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由市、县人民政府建设行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处罚款。经验收不合格的，依照本细则第五十二条的规定处理。
前款罚款按照以下规定执行：
（一）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在15万平方米以上的，处25万元以上30万元以下的罚款；
（二）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在10万平方米以上不足15万平方米的，处20万元以上25万元以下的罚款；
（三）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在5万平方米以上不足10万平方米的，处15万元以上20万元以下的罚款；
（四）单体工程项目，建筑面积在5万平方米以下的，处10万元以上15万元以下的罚款。
第五十四条　违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由县级以上人民政府工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十五条　违反本细则规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十六条 违反本细则规定，未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的，其预售行为无效，由市、县人民政府建设行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。
违反本细则规定，未经抵押权人书面同意且未书面通知购买人，将已经抵押的商品房进行预售的，其预售行为无效，由市、县人民政府建设行政主管部门责令退还预付款本息。
第五十七条　违反本细则规定，在商品房销售时，不向购买人提供商品房质量保证书和商品房使用说明的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期提供，可处1万元以上2万元以下的罚款。
第五十八条 国家机关及其工作人员在房地产开发经营管理中，有下列情形之一的，由有管辖权的国家机关根据情节轻重，责令限期改正、给予批评教育或进行行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本细则规定，未达到资质条件而批准资质等级的；
（二）超过法定审批时间，符合条件而不审批的；
（三）违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定，擅自批准建设的；
（四）不具备商品房预售条件，批准预售的；
（五）不具备抵押条件，批准抵押的；
（六）不符合房地产开发项目转让条件，批准转让的；
（七）滥用职权，随意处罚当事人的；
（八）以权谋私、贪污受贿的；
（九）违法向房地产开发企业收取费用的；
（十）强制或者变相强制房地产开发企业参加评比达标、赞助和展销等活动的；
（十一）有其他违法违纪行为的；
有前款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）情形的，其批准行为无效。
第六章 附 则
第五十九条　各市、县人民政府可根据本细则制定实施办法。
第六十条　城市规划区以外国有土地上的房地产开发经营及管理，参照本细则执行。
第六十一条　本细则由南充市建设局负责解释。
第六十二条　本《细则》自二○○五年九月一日起施行。