您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

论民事主体的判断标准/唐伟元

时间:2024-07-12 20:09:08 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9599
下载地址: 点击此处下载
论民事主体的判断标准

唐伟元
(宿州学院,weiy2345@sohu.com)



  摘要:从民事主体的发展历史可知,民事主体的范围在逐渐扩大,而民事主体的判断标准也在相应变化。传统民法理论认为,民事权利能力或人格是判断民事主体资格的标准。而实际上,民事权利能力或人格在民事主体领域只具有抽象意义,并不能作为民事主体的判断标准。在现代民法上,民事主体的判断标准应区分而论,人是民法上的当然主体,而非自然人作为民事主体则其判断标准应是具有独立的意志和拥有可支配的财产并可成为财产的载体。

  关键词:民事主体 权利能力 人格 判断标准

  引言

  民事主体是民事法律关系的主体的简称,指依法参与民事法律关系,享有民事权利和承担民事义务的人。民事主体是民法中最基本的概念之一,它直接涉及民法的调整范围和规范的对象,是制定民法草案必须明确的概念。民法在制度设计时规定哪些社会存在为民事主体,以及他们在民法上享有何种法律地位,是民事主体制度必须解决的民法中重要的基本问题,在各国民法中也是居于突出的地位,这是由民法规范的体系化和市场经济的法律规范要求决定的。正是因为确立了民事主体制度,民法其它一切制度设计诸如法律行为制度、物权制度、债权制度、责任制度等才得以全面展开。因此,整个民法制度就是一部民事主体参与各种民事活动所形成的权利义务关系的制度。那么,民事主体究竟有没有一个统一的判断标准?什么样的社会存在才能成为民事主体呢?这在民法界是一个颇有争论的问题。

  一、民事主体的历史发展

  1. 罗马法上的民事主体

  罗马最初是氏族社会,由三个部落组成,每个部落分成十几个宗联,每个宗联分成十几个宗,每个宗又分成若干族,每个族再分成许多家庭,家庭又分为家长和家子等其他家属。但是,家庭是作为早期罗马社会的一个法律意义上的主体,亦即基本单元,而家长(或家父)是因为作为家庭的代表而成为法律意义上的权利义务主体的,市民中的家属以及平民则都不是,他们对外没有主体身份。[1]在古罗马时代,只有家族才是基本的社会单元,所有的交易都是以家族作为交易对象的,个人在社会中的作用并不明显,个人实际上被家族所吸收。因此法律只承认以家父为代表的家族为民事主体。

  以后由于战争的需要,参军作战的家属和平民可以取得部分公权和私权,在一定程度上成为权利义务的主体。经过平民与贵族反复斗争产生的《十二表法》规定,除禁止平民与贵族通婚外,平民在该法规定的范围内已取得和贵族平等的地位。因此,至少在私法上已经承认平民是权利义务主体。随着罗马的商品经济空前发展,商业和手工业变得极为兴盛。生产和贸易的发达,商品经济的高度发展,又使各民族人们的平等权利得到了充分的体现,从而也促进了对于统一适用法律的要求,到共和国末期和帝政初年,家长的男性子孙开始普遍地享有公权和财产权,妇女、拉丁人、和外国人也逐渐取得了部分公私权利。公元212年,卡拉卡拉帝准予居住在罗马帝国境内的居民或臣民一般都可取得市民权,甚至奴隶也逐渐享有限制的私权,如部分的财产权。因此,随着社会的发展,权利义务主体的范围从贵族家长逐渐扩展到几乎全体自由人。

  罗马法上的权利义务主体在外延上与自然人不同,一方面它不包括奴隶,在古罗马法上,要成为民事主体,必须具有"人格"(Caput),而"人格"主要由三种权利即自由权、市民权、家族权构成。自由权是人格的基础,享有自由权的是自由人,不享有自由权的就是奴隶,因此,没有自由权就没有人格,也就不能成为民事主体。奴隶虽然是生物学意义上的人(Homo)但由于奴隶没有自由权,所以也就不能成为民事主体,而只作为自由人的权利义务的客体。市民权类似于今天的公民权或国籍,是专属于罗马市民享有的权利,其内容包括公权和私权。罗马法对市民身份的控制要比对自由人身份的控制为严,因为罗马人认为他们是高贵的民族,不愿意轻易扩散市民权,因此,帝政前期的罗马法把罗马境内的居民分为市民、拉丁人、和外国人,市民则享有完全的公权和私权,拉丁人享有部分的公权和私权,仅有部分的市民权,而外国人是不享有公权和私权,外国人是没有市民权的,他们在罗马境内从事的民事活动,同国籍的适用本国法,异国籍的适用万民法。公元212年"安托尼亚那敕令"(Constitutio Antoniana)授予罗马帝国的一般居民以市民权后,市民权遂失去其重要意义,市民法与万民法逐渐融合起来。家族权,指家族团体中的成员在家族关系中所处的地位和所享有的权利,罗马法根据人们在家庭中的地位不同,把人分为自权人和他权人,自权人是指不受家长权、夫权、或买主权支配的人,而他权人则要受到家长权、夫权、或买主权支配的人,因此,他权人是没有独立人格的,其虽然仍为民事主体,但须接受家长权的支配,其所从事的民事活动范围受到诸多限制显得十分狭窄。

  另一方面,它又不仅包括自由人,而且也包括团体(Universitas)在内,但此团体是否就是法人呢?至少罗马法中并不存在"法人"的概念,但这种团体可以看作是法人制度的萌芽。初期团体为宗教、士兵、丧葬团体等,都不具有人格,共和国末叶,开始承认国家和地方政府具有独立的人格,与其成员相分立,是社团的起源。公元3世纪以后,即"米兰法令"承认神庙也可享受财产权,可以自己的名义订立契约,取得债权,承担债务,其构成的基础为财产而非人,是财团的起源。罗马法的团体的出现,扩大了人格的概念,并提出抽象人格的理论,把权利直接赋予法律所拟制的人(Persona Ficta),尽管罗马的团体制度很不完备,但其基本内容和理论则为近代法人制度的发展奠定了基础。

  由上述可知,早期的罗马法以家庭作为单一的法律主体,并无个人观念独立存在的空间,中后期的罗马法中个人从家庭中分离出来,并"不断地代替家庭共同体,成为民法所考虑的单位"。[2]自然人(奴隶除外)成为唯一的民事主体,虽然罗马法中有一些团体(如自治市、私人社团和国库)最先具有了某种法律上的独立地位,甚至出现了类似于现代有限责任公司出资的"特有产"(Peculium),但在罗马法及罗马法学家看来,团体仍然是数目众多的人,它只是在对外与第三人的民事关系方面,才被认为是统一体。团体的财产,与其说是从组成团体的自然人中独立出来的财产,不如说是他们的共有财产。因此团体的法人人格只是处于萌芽状态。在这一时期,罗马法还不可能建立起系统的法人制度。因此罗马法上明确的法人概念和完备的法人制度尚未建立。

  2. 法国民法典上的民事主体 

  中世纪的欧洲实行的是封建制度,封建经济关系取代了奴隶制经济关系,社会中个人的身份等级发生了变化,奴隶已经由被完全否定了权利义务的客体变为了享有一部分权利义务主体的农奴或农民。教会法在重新解释罗马法后,注入了一些平等或个人自由意志的理念,但农奴并不是真正意义上法律"人",在人身上没有自由,须受领主支配,也可被当作财产转让或出卖。教会法虽然也反对奴隶制度,但它又不反对世俗中的压迫,基督教的平等思想从没有在世俗法律中实行过。故总体而言,18世纪以前的社会仍然是一个身份型的社会,强调封建等级身份,人格不平等,加上对宗教团体的格外尊崇,在一定程度上更加禁锢了个人自由,强化了等级身份秩序。

  随着资本主义的兴起,市民社会的壮大,斯多葛学派自然法理论思想影响的广泛、深入和罗马法的复兴,人们开始了对教会的、政治的、家庭的、行会的以及身份集团的传统封建权威的批判和对个人的解放,要求确立完全、平等、独立而完整的个人人格。[3]法国大革命摧毁了封建制度,《人权和公民权宣言》庄严宣告:"在权利方面,人们生来是而且始终是自由平等的",1804年《法国民法典》第8条规定"一切法国人均享有民事权利。",从而确立了自然人完全独立而平等的以个人主义为中心的民事主体制度,外国人的民事主体地位按照对等原则承认其可以在法国境内为民事活动,对于团体的民事主体资格则没有规定,因为法国民法典在制定时,个人主义、自由主义思潮正兴盛,个人刚刚从团体的束缚中解放出来,但主要是因为拿破仑害怕封建行会组织利用法人形式进行复辟,同时也由于立法者受自然法学派以个人为中心的个人主义思潮的影响较深的缘故。《法国民法典》是对早期罗马法和中世纪封建法的清算,是对中后期罗马法的继承与发展,更是对近代个人主义启蒙思想的立法总结,因此它信守绝对的个人主义,对一切团体都持敌视和怀疑态度,害怕团体对个人自由的侵害和旧的团体本位的复辟。因此,法典对个人与国家存在之外的各种团体均有意忽略而立法者在思想上则持排斥态度。

  法国民法典忽视团体的存在,然而,由于资本主义商品经济日益发达,经济关系日益繁杂,团体尤其是经济共同体愈来愈多,需要法律对其回应、调整和规范,因此, 1807年,法国在制定商法典时,在技术性上认可了商业组织的主体资格。随后,在1867年制定的有关股份公司的法律,也确立了股份公司的法人地位,最终在1978年法律修正案中,法人作为与自然人具有同等地位的民事主体被立法所接受,从而形成了自然人与法人并立的二元主体结构制度。但最早系统规定法人制度的法典是德国民法典。 

  3. 德国民法典上民事主体

  1896年《德国民法典》正如海尔穆特库勒尔所言:"作为《德国民法典》基本概念的人,是通过其权利能力来表述的。"[4]《德国民法典》在主体制度方面,首次创造了"权利能力"(Rechtsfaehigkeit)的概念,它以"权利能力"概念为自然人完全平等、独立和自由的思想提供了合理化的理论基础。民法典第1条规定:"自然人的权利能力始于出生的完成。",宣告了所有的人从出生开始都平等的享有权利能力,而不管是否存在性别、宗教、社会职业等差别。近代意义上的"权利能力"的概念第一次在法律上的使用,为泽勒(Franzvon Zeiller)起草的《奥地利民法典》。[5]19世纪中叶,弗里德里希萨维尼(Friedrich Savigny)在其名著《当代罗马法体系》中将"权利能力"定义为能够持有权利的可能性。[6]由于《德国民法典》采用的是"自然人"的概念, 承认所有的自然人可以不分国籍平等地享有权利能力,所以《德国民法典》较《法国民法典》进步。《德国民法典》第一次在法律上使用了"法人"(Juristische Person)的概念,还在民法中确认了法人制度。如规定非经营性的社团和经营性的社团,只要符合法定的条件,经过登记和许可程序,就可以成为法人。《德国民法典》将法人分为三类:社团、基金会和公法人,对其成立、登记、章程、清算等都作了明确规定。

  从《德国民法典》开始,民法主体制度从以个人为中心的一元论,转变为自然人与法人并立的二元论,这是主体制度的一个巨大进步,并在随后的历史中得到各国广泛的肯认,如德国、日本、瑞士及台湾民法在自然人之外都对法人有详细的规定[7],二元主体结构的主流地位在理论和立法上得以确立。

  4. 俄罗斯的民事主体制度[8]

  苏俄民法典的民事主体制度采用两分法,只有自然人、法人主体。为了适应市场经济的要求,新的《俄罗斯联邦民法典》关于民事主体的规定有所创新,集中体现在法典第二编,与1922年苏俄民法典和1964年苏俄民法典确立的民事主体制度不同,新民法典大大拓宽了民事主体的范围,它规定公民(自然人)、法人及俄罗斯联邦、联邦主体和自治地方都可以成为民事法律关系的参加者。

  有关法人主体的规定,新的俄罗斯民法典与苏联时期颁布的两部民法典有着很大不同。它将历史上出现的差不多所有企业法律形态都作为法人对待,表现出极大的开放性。该法典对法人概念的界定为 "有独立的财产、以该财产对自己的债务承担责任、能以自己的名义取得和实施财产权利、人身非财产权利并承担义务、能够在法院起诉和应诉的组织",相对于我国《民法通则》的定义,具有更丰富的内涵。直接表述了法人的四个特征:以自己的名义参加民事活动、统一的组织机构、独立的财产、独立承担责任。

  在法人分类问题上,俄罗斯民法典与其它大陆法系国家立法没有明显不同。大陆法系的通行分类以公、私法人二元论为基础,以社团、财团两分法为主体,同时对社团法人辅之以营利、公益和中间法人的立法模式。根据成员与法人之间的财产关系,俄罗斯的法人分为三类:a.公司和合作社;b.国有、自治地方所有的单一制企业和机关;c.社会团体、宗教组织、基金会、法人的联合组织等。俄罗斯民法学家注意到公法人是特殊的一类法人,对公法人以民事主体的身份参与民事流转做出专门规定,尽管还不完善,但相对于我国民法没有确定"国家"的民事主体地位,俄国民法典的做法还是值得借鉴的。

湖北省公共安全视频图像信息系统管理办法

湖北省人民政府


湖北省人民政府令第361号



《湖北省公共安全视频图像信息系统管理办法》已经2013年7月1日省人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2013年9月1日起施行。


   省长王国生
2013年7月8日


湖北省公共安全视频图像信息系统管理办法



  第一条 为了规范公共安全视频图像信息系统建设和管理,提高公共服务和管理水平,保障公民、法人和其他组织的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
  第二条 本省行政区域内公共安全视频图像信息系统的规划、建设、使用、维护和管理,适用本办法。
  第三条 本办法所称公共安全视频图像信息系统(以下简称公共视频系统),是指以维护公共安全、提供公共服务和创新社会管理为目的,采用视频技术及设备,对涉及公共安全、公共服务和管理的场所或者区域进行视频图像信息采集、传输、显示、存储和管理的系统。
  各级人民政府应当充分发挥公共视频系统在维护公共安全、处置突发事件、防灾减灾和服务社会管理等方面的作用,为社会公众提供合法、有效、便捷的公共服务。
  第四条 公共视频系统应当遵循统一规划、分级建设、属地管理、资源共享的原则,与构建公共安全防控体系、基本公共服务和管理体系相适应。
  第五条 县级以上人民政府公安机关负责本行政区域内公共视频系统的统一管理工作。
  县级以上人民政府发展和改革、经济和信息化、财政、科技、住房和城乡建设、交通运输、质量技术监督等主管部门在各自职责范围内做好公共视频系统的相关工作。
  电力、通信、金融等单位应当协助做好公共视频系统的相关工作。
  第六条 县级以上人民政府应当根据本行政区域公共安全、公共服务和管理的需要,编制公共视频系统建设规划,并按照规划组织实施。
  公共视频系统的规划、建设应当充分利用现有视频信息资源,避免重复建设。
  第七条 下列涉及公共安全、公共服务和管理的场所或者区域,其重要出入口、主要通道或者要害部位应当建设、安装公共视频系统:
  (一)国家机关和广播电台、电视台、报社等重要新闻单位,通信、邮政、金融单位和国家重点建设工程单位;
  (二)机场、港口、车站等重要交通枢纽,高速公路、国省干道、城市街道、中心城镇等重要交通路段,大型桥梁、隧道、地下通道等重要交通路口,地铁、轻轨、客运车船等重要交通工具;
  (三)大型能源动力设施、水利设施和城市水、电、燃油、燃气、热力供应设施;
  (四)幼儿园、学校和科研、医疗机构,博物馆、档案馆和重点文物保护单位;
  (五)大型商贸、物流、物资储备中心,大型广场、停车场、公园、旅游景区,文化娱乐、体育健身、餐饮、网吧等场所;
  (六)研制、生产、销售、储存危险物品或者实验、保藏传染性菌种和毒种的单位;
  (七)国防科技工业重要产品的研制、生产单位;
  (八)居民住宅区的出入口、主要通道和主要公用设施区域;
  (九)易发或者频发刑事、治安案件的区域;
  (十)法律、法规规定的其他场所和区域。
  第八条 下列涉及个人隐私的场所和区域禁止建设、安装公共视频系统:
  (一)旅店业客房内;
  (二)集体宿舍、公寓房间内;
  (三)哺乳室,公共浴室、更衣室、化妆间、卫生间;
  (四)金融、保险、证券机构内可能泄露客户个人信息的区域;
  (五)选举箱、举报箱、投票点等附近可能观察到个人意愿表达或者行为的区域;
  (六)其他涉及个人隐私或者涉及公民、法人和其他组织合法权益的场所和区域。
  第九条 公共视频系统的建设、安装应当遵守国家和省有关规定,符合行业技术规范,确保其安全、适用、有效运行。
  公共视频系统摄像设备的安装,应当做到设备位置固定、摄像范围相对固定,并设置明显标识。
  第十条 属于公共视频系统建设、安装范围的新建、改建、扩建建设项目,其公共视频系统应当与建设项目主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收、同时投入使用。
  公共视频系统工程项目的竣工验收应当依照国家和省有关规定执行。
  第十一条 公共视频系统使用单位应当自该系统投入使用之日起30日内,向县级以上人民政府公安机关备案。
  已建公共视频系统不再属于本办法第七条规定的建设、安装范围的,其建设单位可以拆除,但应当在拆除前30日内报县级以上人民政府公安机关备案。
  第十二条 公共视频系统属政府投资建设的,其运行维护由管理和使用单位负责;属政府承租的,其运行维护由建设单位负责。非政府投资建设或者承租的公共视频系统,其运行维护由建设单位或者使用单位负责。
  第十三条 公共视频系统建设单位、管理和使用单位应当遵守国家网络和信息安全管理规定,不得泄露国家秘密和商业秘密,不得侵犯公民隐私及其他合法权益。
  第十四条 县级以上人民政府公安机关应当按照合法、安全和规范的要求,对政府投资建设或者承租的公共视频系统进行资源整合,并根据公共安全、公共服务和管理工作需要,实现跨部门视频图像信息有序共享。县级以上人民政府有关主管部门应当予以配合。
  非政府投资建设或者承租的公共视频系统,其建设单位或者使用单位应当预留与县级以上人民政府公安机关或者应急指挥系统联通的接口。
  第十五条 县级以上人民政府公安机关因维护公共安全的需要,可以依法调取公共视频系统信息资料,或者接入、直接使用公共视频系统。
  县级以上人民政府有关主管部门因调查、处置突发事件或者其他公共服务和管理工作需要,可以依法查阅、复制、调取公共视频系统信息资料,或者接入公共视频系统。
  第十六条 县级以上人民政府公安机关和其他主管部门依照本办法第十五条的规定查阅、复制或者调取公共视频系统信息资料时,应当遵守下列规定:
  (一)不少于两名工作人员;
  (二)出示省人民政府或者国务院行政主管部门颁发的行政执法证件;
  (三)出示县级以上人民政府公安机关的批准文件。
  第十七条 公共视频系统使用单位履行下列职责:
  (一)建立信息保密、值班监看、维护保养、安全检查等制度;
  (二)对公共视频系统的监看和管理人员进行业务培训,并将监看人员的基本信息报县级以上人民政府公安机关备案;
  (三)对信息资料的录制人员、调取人员、调取时间、调取方式、调取用途以及去向等情况进行登记;
  (四)维护保养公共视频系统,保持其正常运行,对因系统故障、维护保养等原因暂时停用或者因工作需要移动公共视频系统摄像设备的,应当及时向原备案的公安机关报告;
  (五)发现涉及公共安全、突发事件和违法犯罪行为可疑信息以及公共服务和管理方面的其他重要信息的,应当及时向当地公安机关和有关主管部门报告;
  (六)公共视频系统的信息资料有效存储期不少于15日,涉及公共安全、突发事件和违法犯罪行为的重要信息资料有效存储期不少于两年。国家有其他期限规定的,从其规定。
  第十八条 公民、法人和其他组织不得有下列影响公共视频系统正常运行和管理的行为:
  (一)擅自拆除公共视频系统或者改变公共视频系统的用途、摄像设备的指向方位和范围;
  (二)改变公共视频系统信息资料的调取用途,将其用于商业用途或者其他非法用途;
  (三)非法买卖、提供、传播或者非法复制、调取公共视频系统的信息资料;
  (四)删改、破坏公共视频系统信息资料的原始记录;
  (五)故意隐匿、毁弃公共视频系统采集的涉及违法犯罪活动的信息资料;
  (六)拒绝公安机关依法调取、接入或者直接使用公共视频系统,或者拒绝具有突发事件及公共服务和管理事项调查、处置权的行政主管部门依法查阅、复制、调取公共视频系统信息资料;
  (七)其他影响公共视频系统正常运行和管理的行为。
  第十九条 公共视频系统使用单位在维护公共安全、提供公共服务、处置突发事件等方面作出突出贡献的,由县级以上人民政府公安机关或者有关主管部门给予表彰和奖励。
  第二十条 违反本办法第十七条、第十八条规定,或者有下列情形之一的,由县级以上人民政府或者其所属公安机关通报批评,责令限期改正;逾期未改正的,对单位处500元以上3000元以下罚款,对个人处100元以上500元以下罚款;构成违反治安管理行为的,依法予以治安处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)属于公共视频系统建设、安装范围而未建设、安装的;
  (二)公共视频系统的建设单位或者使用单位未按照规定向县级以上人民政府公安机关备案的;
  (三)属于公共视频系统禁止安装范围而擅自安装公共视频系统和其他视频设备的。
  第二十一条 县级以上人民政府公安机关和其他主管部门的工作人员有下列情形之一的,由本部门或者同级监察机关责令改正,对主管人员和直接责任人员依法予以行政处分:
  (一)在公共视频系统管理工作中不依法履行职责,致使公民人身受到侵害,公民财产和公共财产遭受损失的;
  (二)未按照规定进行公共视频系统资源整合工作的;
  (三)未按照规定维护保养公共视频系统,导致系统不能正常运行的;
  (四)未经批准调取公共视频系统信息资料,或者接入、直接使用公共视频系统的;
  (五)改变公共视频系统信息资料的调取用途,将其用于商业用途或者其他非法用途的;
  (六)查阅、复制或者调取公共视频系统信息资料未遵守有关规定的。
  第二十二条 本办法自2013年9月1日起施行。


苏州市居住房屋出租管理办法

江苏省苏州市人民政府


苏州市居住房屋出租管理办法

苏州市人民政府令

第 104 号



  《苏州市居住房屋出租管理办法》已经2008年2月26日市政府第2次常务会议讨论通过,现予发布。


市长 阎立


二○○八年三月三日

苏州市居住房屋出租管理办法

  第一条 为加强居住房屋出租管理,保障居住房屋出租市场的健康发展,维护社会治安,确保居住安全,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内的居住房屋出租及其管理活动。

  第三条 本办法所称居住房屋出租,是指房产权利人将其居住房屋出租给承租人居住,由承租人向出租人支付租金的行为。

  第四条 市、县级市、区综合治理部门负责指导各地推进社会治安防控体系建设,全面落实社会治安综合治理各项措施。组织、协调、督促各有关部门共同做好出租房屋管理工作,定期召集有关部门研究分析管理中存在的问题,及时提出解决措施。对各部门开展出租房屋管理工作情况进行考核。

  第五条 市、县级市、区人民政府有关行政主管部门应当按照下列规定,做好居住房屋出租管理工作:

  (一)公安部门负责出租居住房屋的消防、承租人的户籍、群体性租赁以及治安管理;

  (二)房产行政主管部门负责房屋租赁登记备案工作,管理房屋租赁中介机构,规范房屋租赁中介机构行为,保护租赁当事人的合法权益;

  (三)工商行政管理部门负责无照经营的监督管理;

  (四)税务行政主管部门负责居住房屋出租的税务征收管理;

  (五)人口与计划生育主管部门负责承租人的计划生育管理;

  (六)城市管理行政执法部门负责居住房屋周边市容环境卫生的监督管理;

  (七)规划、国土主管部门负责改变规划用途、土地用途的监督管理;

  (八)其他部门按照各自的职责负责出租房屋的安全监督管理。

  第六条 镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构接受市、县级市或区房产、公安、税务、计划生育等行政主管部门的委托,负责辖区内居住房屋出租合同备案、暂住登记、税费代征、计划生育管理,负责居住房屋出租信息统计以及居住房屋出租行为的日常检查等。

  第七条 出租房屋禁止下列行为:

  (一)未经利害关系人同意,将居住房屋用于生产、经营;

  (二)将车库用于居住、生产、经营;

  (三)将不具备居住条件的非居住房屋出租他人居住;

  (四)将违法建设的建筑物出租;

  (五)其他法律、法规禁止出租的房屋。

  第八条 出租商住楼的商用部分用于餐饮、娱乐等经营活动的,房屋出租人应当事先征得房屋相邻关系人的书面同意,并经环保等部门审核,根据法律、法规和规章的规定办理相关手续。

  第九条 出租人应当履行下列义务:

  (一)不得向未成年人和无身份证明的人出租房屋;

  (二)用于出租的居住房屋应当具备基本的生活设施,符合安全要求,其中人均承租建筑面积不得低于12平方米;

  (三)与公安部门签订治安责任保证书,督促非本地户籍的承租人办理外来人员暂住登记;

  (四)对出租的房屋经常进行安全检查,及时发现和排除不安全隐患,保障承租人的居住安全;

  (五)督促非本地户籍的承租人交验流动人口婚育证明,发现承租人怀孕、生育的,应当向房屋所在地人口与计划生育部门报告,查实属违法怀孕、生育的,由人口和计划生育部门对报告人予以奖励;

  (六)发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的,应当及时向公安部门报告;

  (七)依法缴纳房屋租赁相应税费。

  出租人因故不能实施日常管理的,应当指定代理人履行管理职责,并书面报告居住房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构。

  第十条 承租人应当遵守下列规定:

  (一)非本地户籍的应当办理外来人员暂住登记;

  (二) 年满18~49周岁的非本地户籍人员应当办理或者交验流动人口婚育证明,并接受人口和计划生育主管部门的管理和服务;

  (三)转租承租的房屋或者增加经常居住人员的,应当经出租人同意,并办理相应手续;

  (四)应当按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋,发现承租房屋存在安全隐患,应当及时告知出租人予以消除;

  (五)承租的住宅不得储存易燃、易爆、有毒等危险物品;

  (六)接受有关主管部门依法进行的检查;

  (七)不得妨碍相邻业主的日常生活,损害居住区环境。

  第十一条 居住房屋出租实行房屋租赁合同登记备案制度。

  第十二条 居住房屋租赁双方当事人应当自签订、变更、终止租赁合同之日起10日内,到居住房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构办理房屋租赁登记备案手续,并提交下列文件:

  (一)居住房屋租赁合同;

  (二)房屋所有权证书或者房屋合法权属证明;

  (三)当事人的合法证件;

  (四)出租共有居住房屋的,提交其他共有人同意出租的证明;出租已抵押的居住房屋的,提交抵押权人同意出租的证明;

  (五)转租居住房屋的,提交房屋所有权人同意转租的证明;

  (六)依照法律、法规规定的其他有关材料。

  第十三条 镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构应当自接到居住房屋租赁合同登记备案申请之日起3个工作日内,对符合登记备案条件的,出具《房屋租赁登记备案证明》。

  禁止伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记备案证明》。

  第十四条 出租人应当按照经登记备案的房屋租赁合同约定的租金标准,到租赁房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构缴纳房屋租赁税费。如约定租金明显低于市场价的,以房屋租赁指导价标准缴纳房屋租赁税费。

  第十五条 租赁当事人在办理房屋租赁合同登记备案时,可以一并申请办理本办法第六条规定的有关事项。

  镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构应当将上述事项的法律依据、办理条件、程序、期限、收费标准以及需要提交的全部材料的目录和申请书示范文本等在办公场所公示。

  第十六条 居住房屋出租管理相关行政主管部门应当按照各自职责,相互配合,对出租的居住房屋以及租赁双方当事人进行综合管理,并加强对居住房屋出租管理的指导和监督。

  相关行政主管部门应当将本部门掌握的相关信息及时告知房屋所在地镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构。

  镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构应当将掌握的租赁信息以出租房屋为单位建立管理档案,记录出租房屋、租赁当事人具体情况,并定期将相关信息反馈相应行政主管部门。

  相关主管部门对违法犯罪行为,应当依法及时进行处理。

  第十七条 房地产中介服务机构不得居间代理不符合出租条件的居住房屋,并应告知租赁双方当事人到镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构办理租赁合同备案及其他手续。

  第十八条 物业服务公司应当配合镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构开展的房屋租赁巡查,发现本公司物业管理服务区域内有居住房屋出租情况的,应当及时报告镇人民政府、街道办事处的社区服务中心或者相关机构。

  第十九条 出租人违反本办法第七条第(一)(二)(三)项规定,由规划、国土、房管、公安、城管等部门依照相关法律的规定处罚。

  第二十条 有下列行为的,由公安部门给予以下行政处罚:

  (一)出租人违反第九条第(二)项规定,用于出租的居住房屋的人均承租建筑面积低于12平方米的,责令其限期改正,逾期不改正的,每超过1人处以200元以上500元以下的罚款;

  (二)出租人违反第九条第(六)项规定,对承租人利用出租房屋进行违法犯罪活动不向公安部门报告的,处200元以上500元以下罚款,情节严重的处5日以下拘留,可并处500元以下罚款。

  第二十一条 承租人违反本办法第十条第(二)项规定,经现居住地的人口和计划生育主管部门通知后,逾期仍不补办或者不交验计划生育证明的,由其现居住地的县级以上地方人民政府人口和计划生育主管部门给予警告,可以并处500元以下的罚款,造成违法生育的,依法征收社会抚养费。

  第二十二条 有下列行为之一的,由房产部门给予以下行政处罚:

  (一)出租人违反第十二条规定,没有办理房屋租赁合同登记备案的,责令其限期补办登记备案手续;

  (二)房地产中介服务机构违反本办法第十七条、物业服务公司违反本办法第十八条规定的,予以警告,可并处500元以上5000元以下的罚款。

  第二十三条 出租人将违法建造的房屋出租的,由规划或者城管部门按照职责拆除违法建设。

  第二十四条 将居住房屋或者车库用于生产、经营或者仓储易燃易爆危险物品的,由安全生产监督部门或者其他负有安全生产监督职责的部门依法处罚。

  第二十五条 房产、公安、工商、税务、城管、计划生育等部门工作人员不履行本办法规定的相应职责或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十六条 本办法自2008年 5 月 1日起实施。