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房屋买卖合同纠纷案件探析/刘亚利

时间:2024-06-17 23:11:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8413
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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利
罪犯婚姻权解读应注意的几个个问题

江苏省司法警官学校 胡配军

在刑罚日益走向文明改造罪犯的今天,把罪犯的应有权利还给罪犯,让罪犯享有未被法律限剥夺的应有权利,这本是理所应然。2004年月日民政部《关于婚姻登记管理条例实施办法的意见》对服刑人员结婚登记突破了1982年公安部对相关问题的尘封,明确规定服刑人员结婚登记的实施办法,使服刑人员的结婚问题得到了法律明示许可。以此解读罪犯婚姻权,笔者认为,《意见》虽然解禁了罪犯的婚姻登记,但并不意味着罪犯婚姻权的全面开封,对罪犯婚姻权的今后解读,以下几个方面值得注意。
一、罪犯婚姻权的天赋性
婚姻权是基于婚姻自由而产生的一种权利,婚姻自由的天赋性决定了婚姻权的天赋性。每个公民无论他处于什么样的身份、处于何种境地,婚姻自由与权利都是与身共存的,在法律许可的条件下,他有结婚或离婚的权利与自由,他有自主选择婚姻对象的权利与自由。在这一层意义上,任何个人或组织不能对他人的婚姻权进行干预。每个人都应当而且有权自主婚姻,法律对个体这种天赋的婚姻权不能进行剥夺,只能进行保护。我国宪法第条规定 “”;我国婚姻法第条“”。罪犯的婚姻权也是如此,无论他犯下什么样的罪行、无论他受到什么样的刑罚,婚姻权都将与身俱在。法律无权剥夺也不便于剥夺。罪犯自身状况的复杂性表明对罪犯的婚姻权进行任何强制剥夺既不人道也不可能。因为不少罪犯在服刑前已经拥有婚姻家庭,如果剥夺罪犯的婚姻权,是不是要强制已婚罪犯立即离婚?天赋的婚姻权只有在年龄不足、身体不许可的情况下才能被限制实现,不应当因为犯罪这个原因而导致丧失。在《意见》出台之前,我国历来的法律只有1982年公安部的《》文件对罪犯的结婚予以禁止性规定,但这一规定其实并没有剥夺罪犯的婚姻权,只是对未婚罪犯的结婚登记从权利上予以限制,而罪犯对婚姻自由、自主、不受强制、胁迫的权利仍然存在。已婚罪犯婚姻权的既成事实更是无法改变。当然得承认,1982年公安部的这一规定容易让人们理解为是对罪犯婚姻权的剥夺,尤其是对未婚罪犯,如果不能登记结婚,婚姻的过程就无从开始,就谈不上婚姻权的行使。纵然如此,《意见》的出台也足以让人们相信罪犯在婚姻权问题上,是当然的有权主体,罪犯有权行使婚姻权。从历史上看,古今中外的法律还没有哪一部法律明文剥夺罪犯的婚姻权。在婚姻权问题上,罪犯与普通公民一样有着天赋的、不可剥夺的权利。这是我们解读罪犯婚姻权必须坚持的基本理念,也是我们人性化改造罪犯、倡导并保障罪犯合法权益的必然认同。
二、罪犯婚姻权行使的有条件性
婚姻权是一种人身属性极强的权利,它与人身自由权密切相关,由于罪犯没有人身自由,所以尽管在婚姻权的享有方面,罪犯与普通公民都一样是有权主体,但罪犯的婚姻权的行使和普通公民相比,存在着条件上的差别。普通公民的人身自由不受限制,婚姻权的行使主要是婚姻双方当事人之间的事;除了法定的条件以外,不需要附加任何其他的条件。而罪犯婚姻权的行使,则不能如此简单。首先罪犯的婚姻登记就不仅是婚姻双方当事人之间的事,具有非独立性。监狱必须依照自己的职责,行使应有权力。如为了确保安全,防范脱逃及其他危险,罪犯的婚姻登记必须是有监狱民警看押的登记。其次,罪犯在履行完法定的婚姻登记手续,获得法律对婚姻的认可后,不能象普通公民那样举行结婚仪式,用一种公开的形式获得世俗的婚姻关系认定。婚姻关系的产生只是合法难以合俗。法律能够给予罪犯的婚姻权只限于登记结婚,完成登记过程,罪犯仍须回到监狱接受监管改造。第三,罪犯出监的非自主性。罪犯的婚姻登记不能在狱内完成,只能在民政部门的办公场所进行。罪犯必须出监履行婚姻登记手续,而罪犯的出监是有严格的条件限制的。罪犯能否参与结婚登记,以罪犯是否有社会危险性为前提。只有在确定罪犯没有社会危险性的条件下,才能让罪犯参加婚姻登记。另外,罪犯的婚姻登记应有已服刑时间的限制,刚入监的罪犯不宜准予结婚登记,至少应当在服刑6个月后才可以同意其实施结婚登记。第四,普通公民的结婚已无须向单位或其他有关组织提出申请,而罪犯在结婚时,必须履行结婚申请程序,只有在通过监狱的审查并由监狱作出专门安排后,罪犯才能参加结婚登记。
三、罪犯婚姻权的非派生性
婚姻权与同居权、生育权相互关联,没有婚姻权,就不存在同居权、生育权。同居权、生育权都是由婚姻权派生出的权力。普通公民的婚姻权,当然派生着同居权、生育权,但罪犯婚姻权却不能派生,罪犯与配偶只能登记结婚,不能享有同居权、生育权。监狱现行的特优会见,并不是罪犯与配偶的同居权的体现,它有同居的事实,也是以同居权为基础,但它更多的是体现为一种罪犯处遇,因为在服刑罪犯中,已婚罪犯并不是个个都能享有特优会见,只有改造表现好,服刑达到一定期限者,才能与配偶特优会见。生育权更是不能派生,因为如果罪犯在服刑期间享有了生育权,就会出现女性罪犯在狱内生育的非法律许可现象。我国法律禁止父母亲带着子女在监狱服刑。从刑罚对人身自由的限制与剥夺来看,限制与剥夺人身自由主要体现为对行为自由的限制与剥夺,由限制与剥夺自由而生的是对罪犯社会交往权的限制,罪犯在服刑期间没有与他人交往的自由,罪犯的同居权、生育权都属于罪犯的社会交往权,这些权利都处于限制之列,罪犯不能自由行使。反过来讲,如果我们把这种社会交往的权利也还给罪犯,那么刑罚还能罚什么?刑罚的威严又怎么体现?谁还害怕刑罚?监狱又如何完成惩罚与改造罪犯的重任?罪犯婚姻权的非派生性表明了罪犯婚姻权的非完整性。在整个婚姻存续的过程中,罪犯的婚姻权只是有限婚姻权,普通公民因为婚姻而获得的其他许多权利,在罪犯身上都处于封存状态,服刑期间不能自由行使。在此有必要指出,法无明文剥夺则有权是当代社会的普遍公理,对于任何一个普通公民而言,这一公理都当然适用,但罪犯不是一般公民,而是有罪在身的特殊公民,从权益维护与保障来讲,我们把罪犯当作权益维护与保障的弱势群体,要更加注重对他们维权。但维权应当维护的是罪犯的应有权利。这种应有权利并不是所有未被法律明文剥夺的公民权利,有些公民权利,由于相互间的制约与依附,限制了一种权利,就会导致其他许多权利无法行使,这时应当理解为这些权利都属于受限制或剥夺,法律无须就此再专门列举。再说,许多权利在不断派生新的权利,相对静止与稳定的法律来不及对此进行收集并罗列,而从法理上讲,这些权利的行使又都以已经被剥夺的某一权利为行使前提,则这些权利当然都应属于不能行使的权利。认识了这一点,我们才可能理解罪犯婚姻权的非派生性。
四、罪犯婚姻权利义务的两重非对等性
权利总是与义务相对应,具有对等性。公民婚姻权在婚姻关系内,其义务对象为配偶;在婚姻关系外,其义务对象是社会非特定的有关人和组织。罪犯婚姻权利义务虽然也牵涉到配偶与社会非特定的个人或组织,但在权利义务的对应关系上,明显存在着两重非对等性。
一是罪犯与配偶在婚姻权利与义务上的非对等性。法律上罪犯婚姻关系的成立,同时产生罪犯与配偶相互间的权利与义务关系,然而刑期未满之前,罪犯在行使了有限的婚姻权外,对婚姻义务除了忠诚以外基本上都无法履行,这就在客观上造成了罪犯婚姻权利与义务的非对等性。婚姻中的义务,多数都由罪犯的配偶对罪犯承担,罪犯无力也不可能为配偶承担义务。罪犯婚姻权利与义务的非对等性,为罪犯婚姻家庭的存续与稳固带来了隐患。许多已婚罪犯正是由于自己服刑而导致家庭的破裂,家庭的破裂又给罪犯的改造蒙上了阴影。对于那些入监后新登记结婚的罪犯,监狱民警更应当有所防备、适时教育与引导。婚姻是一个漫长的过程,谁也无法保证所有罪犯与其配偶的婚姻登记都是非常理性的产物,步入婚姻殿堂后,独守空房的配偶是否能够长此以往忠贞不渝?罪犯的婚姻家庭到底能支撑多久?这将是非常现实的问题。监狱民警和罪犯都不能不思考。如果忽视了这些,我们就可能忽视了一个影响监管安全的重要间接危险因素。
二是罪犯婚姻权利与监狱义务的非对等性。罪犯许多权利都以监狱为义务主体,只有当监狱履行不作为或作为的义务时,罪犯权利才能得到实现。但在罪犯婚姻权利上,罪犯的婚姻权利却不能对应监狱的法律义务,监狱可以创造条件,帮助罪犯进行结婚登记,但这不是监狱的应然行为。监狱根据监管安全和改造罪犯的实际需要,有权决定自己对罪犯行使婚姻权是否予以帮助。


  核心提示:广州市商业银行早知道许霆案是给付错误,蓄意隐瞒而铸成大错。
  许多人对现代银行的电子化、自动化、网络化运行模式缺乏了解,对银行的理解仍然停留在传统观念上,这是引起许霆案被误判的根源。
  过去的银行,没有电脑和ATM机,每一个银行职员是单独代表银行的,具有决定权。现代银行都是以省为单位,设立一台银行主机作为核心,该银行全省的营业窗口(电脑+柜员)和ATM机都是服务终端,银行主机与所有的服务终端通过网络联结成为一个整体,这就是现代电子银行。
  银行的柜员将客户存款、取款的请求输入电脑,只有在银行电脑主机同意后,银行柜员才能收取客户的存款和支付客户的取款。ATM机也是终端,只是存款取款等请求需要客户在ATM机上自助操作才能向银行主机发出,同样是在银行主机同意之后,ATM机才能自动收取存款和支付取款,所以叫做自动柜员机。单个的ATM机或单个的窗口(电脑+柜员)都不具有独立性,他们都受制于银行主机。
  ATM机等同于银行营业窗口中的电脑+柜员。两者之间,一个是自然人,一个是机器人,似乎明显不同,然而在地位与功能上,他们完全是一样的。这里柜员只是机器的辅助工具,既没有独立性,又没有决定权,与传统的银行观念大相径庭。
  如果将银行主机和ATM机的操作系统,用文字和图表的形式表达出来,就会发现ATM机与银行主机构成的组合体,是基于逻辑判断而运行的,模拟了银行管理者的思维和行为,因而直接证明了组合体就是代表银行意志的电子代理人,并且组合体是无人值守自动运行的,等同于银行有电子代理人24小时值班,随时为客户提供服务。可见,基于逻辑判断运行的组合体与基于响应而运行的自动售货机是完全不同的。
  许霆在ATM机上按键“1000”,实质上是向银行发出一个取款1000元的请求。这个“1000”输入后,并不代表整数1000,而是代表一个字符1和三个字符0组成的字符串“1000”。涉案ATM机操作系统在设计时,需要将字符串“1000”两次转换成整数1000。第一次转换时没有错误,所得的整数1000用于除以100计算得出商值为10,这个10代表自动柜员机在允许付款时,ATM机数钱给许霆的100元面钞的张数。第二次转换时发生错误,本来应该转换为整数1000却转换成整数1,原因是程序员没有调整好数据格式造成的。第二次转换所得的整数1或2是发送给银行主机的,这个数字代表许霆请求取款的金额。
  由于程序员操作上的疏忽,许霆请求取款的金额从1000元或者2000元变成了请求取款1元或者2元,银行主机收到ATM机发送来的取款请求后,自动调取保存在数据库中的许霆账户及存款余额,请求取款的金额与许霆账户中的176.97元相比,取款请求的金额小于存款的余额,显然银行主机(相当于大脑)会同意许霆的“取款请求”,每次同意取款后就要从许霆账户中扣账1元或者2元,再将新的余额数字保存到数据库中。每次同意扣账后,银行主机必然要向ATM机发出付款指令,启动ATM机的付款开关。ATM机的付款机构被启动后,实际付给许霆100元钞票的张数,并不是由银行主机的付款指令决定的,而是由前述第一次字符串转换后计算的商值决定的。因此,就发生了每次扣账是1元或2元,实际支付给许霆的金额却是1000元或者2000元的事实。
  ATM机验过许霆银行卡密码后,意味着双方身份就是公开的,无秘密可言。银行电子代理人因自身原因,对许霆取款请求产生重大误解而同意取款的,尔后支付时又发生了给付错误。显然,许霆案是两个错误重叠的结果,且错误又是银行自身的原因引起的,当然属于民法调整的范畴。银行自始至终参与其中,所谓“银行不知道”的说法,所谓银行金库忘了锁门的说法,都是毫无根据的主观臆测。
  涉案ATM机是广州市商业银行租用广电运通公司的,日常维护由广电运通公司负责。银行内部都有霸王规定,现金短款,则由柜员(或ATM机运营公司)赔偿,现金长款,则归银行所有。许霆案发生后的第三天,ATM机的运营商广电运通公司就全额赔偿了广州商业银行的全部损失,充分说明广州市商业银行早就知道是给付错误,可是为了一己私利,故意隐瞒,结果酿成了大错。
  
  作者单位:湖南省城步苗族自治县人民检察院 肖佑良