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离婚中贷款房产及其增值分割/商家泉

时间:2024-05-22 19:27:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8800
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离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


  离婚争议和诉讼中,房产分割一般说来时双方当事人最为关心的,离婚案件中,一般来说 ,贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形:(1)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,婚前取得房屋权属证书,夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还;(2)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,婚后取得的房屋权属登记在其一人名下,夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还;(3)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,夫妻以共同财产进行还贷,离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况,目前处理起来存在较大争议,现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
  贷款购房的法律构成具备如下特点:(1)特定财产权利转移而占有不转移;(2)债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权,债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲,按揭人只要取得了房产的权属登记证书,就对按揭房产拥有了所有权,是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中,真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定,而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下,没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
  故,在离婚诉讼中,对于已经取得权属登记的按揭房产,即使尚未还清银行按揭贷款,也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房,其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系(如果婚后配偶一方参与共同还贷,则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务,离婚时应由权属一方给予补偿),不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
  目前有三种不同处理意见:
1、依照物权法第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则,亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则,房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间,若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻,房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时,若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的,房产就应认定为夫妻共同财产,但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分,不论是用一方的收入还贷,还是用双方的收入还贷,均应认定为夫妻的共有权益;不论房产证何时下达,均应认定房产为一方个人财产;如二人离婚,婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
  考察我国《物权法》第二十八条至第三十条,规定了不动产物权登记生效的若干例外,如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法,不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同,也办理了相应的按揭手续情形下,该买卖合同的双方主体业已明确,对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此,在夫妻之间,一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点,这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房,且房产权属登记在该方名下的,无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得,都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此,婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋,因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方,合同义务是由该方在婚前开始履行的,所以,合同权利应当由该方享有,并继续履行合同义务,房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务,是形成于婚前,应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额,实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
  根据婚姻法及其解释,夫妻共同财产包括:1、工资、奖金;2、生产、经营的收益;3、知识产权的收益;4、继承或赠与所得财产;5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第11条规定,婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资所得的收益,属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房,不是用来投资做任何商业或赢利用途,房屋的增值应属于自然增值,就当然不属于以个人财产投资取得的收益,因此,房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
  同时,房产的价值受市场因素影响,既可能增值,又可能贬值。在增值的情形下,如非权属一方有权分享增值,则在房产贬值时,是否也要分担贬值损失?面对判决做出之后房屋贬值,能否允许一方另行起诉主张权益?现实中显然是不允许。故此,仅享受增值带来的权益,不承担贬值带来的损失,是不符合立法本意及公平合理原则的。
  对此,美国有些州法院认为,因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值,为被动增值,认定为个人财产。
  但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割,考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务,另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献(免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险),房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
  据上论结,尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则,物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系,有矛盾的,应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋,无论房产证下发时间是婚前还是婚后,均应为一人婚前财产,只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值,不属于夫妻共同财产共同财产范畴,故不宜进行分割,但确应根据另一方所作贡献,予以适当补偿。


作者:商家泉 律师
单位:高博隆华律师事务所
电话:84512800-850
E-Mail:shangjiaquan@globe-law.com


杭州市机动车辆排气污染物管理条例

浙江省杭州市人大常委会


杭州市机动车辆排气污染物管理条例



杭州市第九届人民代表大会常务委员会公告
第13号
  1999年7月21日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过的《杭州市机动车辆排气污染物管理条例》的决定,已经2000年6月29日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准,现予公布,自2000年9月1日起施行。
2000年7月15日
杭州市机动车辆排气污染物管理条例
  (1999年7月21日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议审议通过,2000年6月29日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准)
  第一条 为防治机动车辆的排气污染,保护和改善大气环境,保障人体健康,根据《中华人民共和国大气污染防治法》的有关规定,结合本市实际情况,制定本条例。
  第二条 在本市市区范围内注册、行驶、生产、销售、维修的以可燃物质为动力的机动车辆(含助动车),都必须遵守国家和省、市有关排气污染监督管理规定,污染物排放不得
超过国家规定的排放标准(以下简称排放标准)。
  第三条 市人民政府环境保护行政主管部门负责对本市机动车辆排气污染防治实施统一监督管理。  公安、交通、技术监督、工商行政管理部门、出入境商品检验机构应根据各
自职责,协同做好机动车辆排气污染防治的监督管理工作。
  第四条 凡新购或外地迁入的机动车辆需在本市办理车辆注册登记的(除国家规定免检的车辆以外),必须经过排气检测,符合机动车辆排放标准,方可办理车辆注册登记手续。
超过排放标准的,不予办理车辆注册登记手续。
  第五条 机动车辆生产单位,每年必须向市环境保护行政主管部门申报本年度所生产的各类车辆的污染物排放情况,并附申报车型的排放污染物检测报告。机动车辆生产单位对出
厂车辆必须严格检测,达到排放标准的,出具污染排放合格证明后方能销售。
  机动车辆销售单位所销售的机动车辆必须附有生产厂提供的污染排放合格证明资料。禁止销售不符合排放标准的机动车辆。市环境保护行政主管部门可以对销售的机动车辆进行抽
检,但不得收取检测费。 
  机动车辆维修单位和维修人员应当按国家规定取得相应的资质、资格证书,在维修发动机和排气系统时应当将机动车排气污染控制指标纳入维修质量保证内容,并在质量保证期内
承担责任。维修的机动车辆经过排气检测,符合排放标准的,方可交付使用。
  第六条 机动车辆排气污染检测列为本市车辆定期检验项目,符合机动车辆污染物排放标准的,方能通过定期检验。
  第七条 机动车辆使用单位和个人应当加强机动车的保养和维修,实行有效的排气污染防治措施。  超过排放标准的机动车辆,不得在市区范围内行驶。
  第八条 市环境保护行政主管部门应当会同公安交通管理部门对在本市市区范围内行驶的机动车辆进行排气抽检,经抽检超过排放标准的,必须限期治理,并由公安部门暂扣其驾
驶证。
  第九条 对机动车辆进行排气污染定期检验时,可按有关规定收取检测费。
  对机动车辆进行排气污染抽检时,被检测的机动车辆排气符合排放标准的,免收检测费;不符合排放标准的,按规定收取检测费。
  第十条 市环境保护行政主管部门应当加强对机动车辆生产、销售、维修单位的监督管理,对违反本条例,有下列情形之一的,由市环境保护行政主管部门责令改正,并可按以下
规定予以处罚:
  (一)机动车辆生产单位未按规定申报所生产的机动车辆污染物排放情况的,处以1000元以上10000元以下的罚款;
  (二)机动车辆销售单位销售无污染物排放合格证明资料、不符合排放标准的机动车辆的,处以1000元以上10000元以下的罚款;
  (三)机动车辆维修单位维修交付使用的机动车辆,在质量保证期内,经抽查检测超过排放标准的,对机动车辆维修单位按每辆处以1000元的罚款;
  (四)对在市区范围内行驶的,超过排放标准的机动车辆,可处以100元以上500元以下的罚款。
  机动车辆维修单位违反前款第(三)项规定,情况严重的,由交通管理部门吊销资质证书。
  第十一条 对违反本条例,涉及其他法律法规的,由有关部门依照有关法律法规的规定进行处罚。  第十二条 市环境保护行政主管部门可委托符合《中华人民共和国行政处罚
法》规定的事业组织进行监督管理并实施处罚。
  第十三条 市环境保护行政主管部门、受委托管理组织的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十四条 本条例自2000年9月1日起施行。1996年3月18日杭州市人民政府发布的《杭州市机动车辆污染物排放监督管理办法》同时废止。

湖南省乡镇煤矿管理办法(废止)

湖南省人民政府


湖南省乡镇煤矿管理办法
湖南省人民政府


1996年12月28日省人民政府第133次常务会议通过


第一条 为加强乡镇煤矿的行业管理,促进乡镇煤矿依法、有序、安全、健康发展,根据<<中华人民共和国煤炭法>>和国务院<<乡镇煤矿管理条例>>、<<煤炭生产许可证管理办法>>及其他有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省境内在乡(镇)村开办的集体煤矿、私营煤矿、联营煤矿、股份制煤矿、合伙煤矿以及其他煤矿企业(以下统称乡镇煤矿)。
第三条 各级人民政府应当加强对本行政区域内乡镇煤矿的管理,依法维护乡镇煤矿的生产秩序,保护乡镇煤矿的合法权益,促进乡镇煤矿发展。
第四条 县级以上人民政府煤炭管理部门负责本行政区域内乡镇煤矿的行业监督管理工作。
县级以上人民政府劳动行政主管部门对本行政区域内乡镇煤矿的安全工作实施统一监督。
县级以上人民政府地质矿产主管部门负责本行政区域内乡镇煤矿资源勘查开采的监督管理工作。
县级以上人民政府乡镇企业行政主管部门和其他有关部门应当按照各自的职责,协助做好乡镇煤矿的管理工作。
第五条 省人民政府煤炭管理部门根据全国矿产资源规划规定的煤炭资源组织编制和实施本省煤炭生产开发规划。地、州、市、县煤炭管理部门根据省煤炭生产开发规划编制本行政区域内的煤炭生产开发规划,合理安排乡镇煤矿开采布局,逐级报省人民政府煤炭管理部门批准。
第六条 乡(镇)人民政府应当配合县、市(区)煤炭管理部门对依法划归本行政区域内乡镇煤矿开采的煤炭资源,进行统一规划、合理布局、有计划地安排开采。禁止掠夺性开采。
第七条 乡(镇)人民政府应当创造条件引导和扶持集体办矿、联合办矿、合股办矿,进行规模生产。
第八条 开办乡镇煤矿,必须具备下列条件:
(一)符合国家煤炭工业发展规划;
(二)有经依法批准可供开采的煤炭资源;
(三)可供开采的煤炭资源没有争议;
(四)有与所建矿井生产规模相适应的资金,其中办矿资金到位率不得低于所建矿井设计总概算50%;
(五)有与所建矿井生产规模相适应的提升、运输、通风、安全、排水、供电等技术装备;
(六)有与所建矿井生产规模相适应的、取得合格证书的采矿、地质、测量、机电、通风、安全等技术人员;
(七)有经过批准的由建设行政主管部门颁发煤矿设计资格证书的单位设计的采矿设计,其中年生产能力在1万吨以下的,只编制开采方案;
(八)有符合国家规定的安全生产措施、环境保护措施;
(九)办矿负责人经过技术培训,并持有矿长资格证书;
(十)法律、法规规定的其他条件。
第九条 开办乡镇煤矿,申领采矿许可证必须遵守下列程序:
(一)向县、市(区)煤炭管理部门提出申请,由县、市(区)煤炭管理部门征求乡(镇)人民政府意见;
(二)煤炭管理部门按照分级管理的权限审查办矿条件,并签署意见;
(三)凭签署意见到地质矿产主管部门进行复核并签署意见;
(四)凭地质矿产主管部门签署的意见向煤炭管理部门报批;
(五)凭煤炭管理部门批准文件到地质矿产主管部门办理采矿许可证手续。
第十条 乡镇煤矿取得采矿许可证后,必须在建成投产前,依照<<煤炭生产许可证管理办法>>规定的条件和程序到煤炭管理部门申请领取煤炭生产许可证。
按照有关法律、法规规定还须到有关部门办理证照等手续的,按照法律、法规的规定执行。
第十一条 承担矿井设计的单位,应当严格按照国家有关法律、法规和煤炭行业的技术规范、设计规定进行设计。矿井设计必须按权限经煤炭管理部门会同环保、劳动、地矿等有关部门审查批准。办矿单位和施工单位必须按照批准的采矿设计进行施工。矿井竣工投产时,由原审查办矿
条件的部门组织共同验收。
第十二条 乡镇煤炭开采煤炭资源,应当在采矿许可证规定的范围内进行,采用合理的开采顺序和科学的采煤方法,提高资源回采率。年生产能力3万吨以上煤矿的矿井回采率,一般不得低于70%,年生产能力不足3万吨的矿井回采率,一般不得低于60%。
禁止采用高落式等落后采煤方法或者采用可能危及相邻煤矿安全生产的决水、爆破、贯通巷道及其他危险方法进行作业;不得擅自开采保安煤柱;禁止超深、超层、越界开采煤炭资源。
禁止将煤炭地质资料、图纸提供给非法采矿的单位和个人。
第十三条 乡镇煤矿在煤炭生产过程中,对产生的废气、废水、矸石、噪声及地表塌陷,应当有相应的治理措施,防止污染环境。不采取相应治理措施的,不得生产。
新建乡镇煤矿和现有乡镇煤矿的技术改造,应当采用资源利用率高、污染物排放量少的设备和工艺,采用经济合理的废弃物综合利用技术和污染物处理技术。
第十四条 乡镇煤矿应当珍惜和合理利用土地,保护耕地。因挖损、塌陷、压占造成破坏的土地,应当及时进行复垦,防止水土流失。
第十五条 关闭乡镇煤矿和报废乡镇煤矿矿井,应当依照有关法律、法规和国家、省煤炭管理部门的规定办理。
第十六条 乡镇煤矿应当按照矿山安全的法律、法规和煤炭行业安全规程、技术规范的要求,制定岗位安全生产责任制和安全规章制度,报县、市(区)煤炭管理部门批准执行。
禁止独眼井开采及采用自然通风、明火明电照明、明火明电放炮、明闸刀开关进行作业。
乡镇人民政府应当督促乡镇煤矿落实安全生产的各项规章制度,搞好安全生产。
第十七条 乡镇矿的安全生产管理实行矿长负责制。
乡镇煤矿办矿负责人对乡镇煤矿的安全生产负主要领导责任。
第十八条 煤炭管理部门应当有计划地对乡镇煤矿的职工进行安全教育和技术培训。
对乡镇煤矿的矿长及特种作业的人员应当进行培训。乡镇煤矿的矿长及特种作业的人员须经考试合格,取得相应的资格证书,方能上岗。
第十九条 乡镇煤矿发生伤亡事故的,应当按照有关法律、法规的规定及时如实地向乡(镇)人民政府、煤炭管理部门、劳动行政主管部门、乡镇企业行政主管部门和其它有关部门报告,并立即采取有效措施,做好救护工作。有关部门接到报告后,应当立即赶赴现场,组织抢救,做好
善后工作。
乡镇煤矿的事故调查处理,按照<<中华人民共和国矿山安全法>>和<<湖南省实施<中华人民共和国矿山安全法>办法>>的规定执行。
第二十条 有条件的乡镇煤矿应当建立煤矿救护队;没有条件建立煤矿救护队的乡镇煤矿,应当根据就近、方便的原则,选择一个煤矿专业救护队担负本矿的救护工作。所需费用,由乡镇煤矿提取。提取的标准,由省物价、财政部门规定。
第二十一条 依法取得煤炭生产许可证的乡镇煤矿,可以销售本企业生产的煤炭。其他单位经营乡镇煤矿的煤炭,必须符合<<中华人民共和国煤炭法>>的规定。
第二十二条 对非法开采的煤矿,当地县、乡(镇)人民政府和煤矿管理部门、地质矿产主管部门应当予以封闭,并通知相关的部门和单位不得供电、不得提供火工产品、不得提供票证、不得提供贷款、不得收购和运输煤炭产品。
第二十三条 乡镇煤矿的合法权益受法律、法规和本办法保护,任何单位和个人不得侵犯。对法律、法规、规章规定以外的各种摊派和收费,有权拒绝和抵制。
第二十四条 禁止国家机关及其工作人员和国有煤矿的干部、职工以及其他企业事业单位、团体的干部到乡镇煤矿参股经营。
第二十五条 乡镇煤矿为维持简单再生产,改善安全生产条件和提高环保质量,应当按照<<乡镇煤矿管理条例>>的规定,从矿井当年的实际产量中提取维简费。
乡镇煤矿生产的煤炭,在销售时,应当按照国家和省的规定向用户代征煤炭开发基金。
维简费和煤炭开发基金必须专户储存、专款专用、不得挪作他用。
第二十六条 违反本办法规定,依照<<中华人民共和国煤炭法>>和其他有关法律、法规规定应当给予处罚的,按其规定处罚。
第二十七条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依照<<行政复议条例>>和<<中华人民共和国行政诉讼法>>的规定,申请复议或者提起诉讼。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。



1997年2月17日