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市政府办公厅关于印发杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法的通知

时间:2024-06-16 08:52:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9364
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市政府办公厅关于印发杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法的通知

浙江省杭州市人民政府办公厅


市政府办公厅关于印发杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法的通知



各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》已经市政府同意,现印发给你们,请遵照实施。


二○一一年十月二十五日



杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法


  为进一步完善多层次住房保障体系,满足城市住房困难家庭阶段性居住需要,根据住房和城乡建设部等部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和《浙江省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知》(浙政办发〔2010〕92号)精神,结合本市实际,特制定本办法。
  一、本办法所称的公共租赁住房,是指由政府主导投资、建设、管理,或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理,限定建设标准和租金水平,租赁给符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员的保障性住房。
  二、各区、县(市),杭州经济开发区、杭州西湖风景名胜区范围内公共租赁住房的建设和管理,适用本办法。
  三、公共租赁住房的建设和管理遵循政府主导、统一规划、统一标准、分级建设、社会参与、统一管理、市场运作的原则。
  四、市、区县(市)政府(管委会)是发展公共租赁住房的责任主体,负责加强公共租赁住房建设、管理工作,确保公共租赁住房制度顺利实施。
  市住保房管部门负责会同发改、规划、国土资源、建设等部门研究制定全市公共租赁住房保障需求年度计划;统筹做好市区公共租赁住房的租赁管理和市政府投资公共租赁住房的资产运营等综合管理工作;负责对各区、县(市)公共租赁住房的租赁管理工作进行指导、检查和考核;负责制定出台市区公共租赁住房租赁管理实施细则。
  市建设部门负责会同发改、规划、国土资源、住保房管等部门根据全市公共租赁住房保障需求年度计划制定建设年度计划;负责对各区、县(市)公共租赁住房建设工作进行行业监管、指导、检查与年度考核;负责制定出台市区公共租赁住房建设管理实施细则。
  各区、县(市)政府(管委会)负责制定辖区内公共租赁住房发展规划,建立建管机构,按照市政府下达的年度计划制定年度工作方案,开展建设、管理等工作;负责辖区内公共租赁住房居住区的综合服务和管理工作,具体政策另行制定。
  各级规划、国土资源、财政、发改、物价、税务、工商、公安、城管、消防、人力社保、计生、监察、审计、民政、金融办、教育等部门根据各自职责,负责做好指导、配合和行业监管等工作。
  五、建设公共租赁住房应当根据城市总体规划、近期建设规划和保障性住房发展规划,结合城市产业布局等情况,充分考虑居民就业和生活要求,统筹规划、合理布局,尽量安排在交通方便、配套完善、生活便利的区域。
  六、公共租赁住房建设包括在商品住宅、拆迁安置房等住宅项目中配建和独立选址建设两种方式。其中,独立选址建设分为市本级组织建设和各区、县(市)政府(管委会)组织建设两种方式。
  外来务工人员集中的开发区、工业园区应以建设集体宿舍为主,由各区、县(市)政府(管委会)独立选址建设,以解决符合条件的外来务工人员的住房问题。
  七、配建的公共租赁住房建设主体与对应的住宅项目为同一主体。独立选址建设的公共租赁住房由各级政府(管委会)指定或批准的建设主体负责实施。
  八、公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划予以重点保障。在商品住宅项目中配建的公共租赁住房,其建设用地以招拍挂方式供应;在拆迁安置房项目中配建及独立选址建设的公共租赁住房,其建设用地以行政划拨方式供应。
  九、公共租赁住房的规划设计和建设应符合相关规定以满足基本居住需求。配建的公共租赁住房,应与对应的住宅项目统一进行方案设计与建设,确保建设标准不低于对应的住宅项目,其中商品住宅项目中配建的公共租赁住房应按照土地出让合同及保障性住房配建协议的约定按期开、竣工及交付使用;拆迁安置房项目中配建的公共租赁住房应按照保障性住房年度建设计划按期开、竣工,并与对应拆迁安置房项目同步交付使用。
  十、在商品住宅中配建的公共租赁住房,建设资金由土地竞得者全额承担;在上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济开发区、杭州西湖风景名胜区拆迁安置房项目中配建和市本级独立选址建设的公共租赁住房,由市政府负责筹措资金;各区、县(市)政府(管委会)负责的公共租赁住房项目,由辖区政府(管委会)负责筹措资金。
  十一、公共租赁住房建设涉及的前期审批、税费减免等事宜按照国家、省、市相关政策执行。
  十二、加强对公共租赁住房项目涉及的道路、排水、公交、垃圾清洁直运接驳点等配套基础设施以及教育、医疗卫生、文化体育、社会服务等配套公共建筑建设。配建的公共租赁住房的配套基础设施、公共建筑应当与对应住宅项目的配套基础设施、公共建筑统一规划、统一设计,同步建设并同期交付、共同使用。独立选址建设的公共租赁住房项目配套基础设施和公共建筑规模不超过项目地上建筑物总建筑面积的10%。
  公共租赁住房小区外部的基础设施、公共建筑由辖区政府(管委会)或市政府明确的建设主体负责建设。
  十三、各地应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素,按照保基本、可持续的要求,合理确定公共租赁住房建设规模和各种套型的比例,公共租赁住房单套建筑面积应严格控制在50平方米以下。
  十四、公共租赁住房应具备基本入住条件,并按照实用、简洁的原则进行装修,装修标准按照《杭州市公共租赁住房建设技术导则(试行)》执行。
  十五、独立选址建设的公共租赁住房,由市政府投资建设的,产权人为市政府或其授权的机构;由各区、县(市)政府(管委会)投资建设的,产权人为辖区政府(管委会)或其授权的机构。在商品住宅项目中配建的公共租赁住房,建成后无偿移交住保房管部门或由其有偿收购,具体在建设用地招拍挂时予以明确;在拆迁安置房项目中配建的公共租赁住房,建成后由住保房管部门有偿收购。
  十六、公共租赁住房在办理产权登记后,须报住保房管部门备案。成幢公共租赁住房原则上按幢办理产权登记。严禁改变公共租赁住房性质,变相出售或违规使用。
  十七、住保房管部门应建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候管理等制度。公共租赁住房申请人向所在单位提出申请,再由用人单位向当地政府指定的公共租赁住房经租管理机构申请;无工作单位的,申请人向户籍所在地乡镇(街道)提出申请,再由乡镇(街道)向当地政府(管委会)指定的公共租赁住房经租管理机构申请。具体申请程序由各地住保房管部门另行制定。
  十八、公共租赁住房申请人须同时符合下列条件:
  (一)申请人具有申请地户籍;或持有《浙江省居住证》、《浙江省临时居住证》,并与当地用人单位签订一定年限以上劳动合同且连续缴纳住房公积金或社会保险金一定年限以上,或持有申请地营业执照和一定年限以上的完税证明;
  (二)申请人及其家庭成员在申请地无房;
  (三)申请人及其家庭成员的收入符合申请地政府规定的标准;
  (四)申请人及其家庭成员符合申请地政府规定的其他条件。
  各地可按照解困优先、人才优先的原则,根据保障需求和房源建设情况,分类、分期制定受理条件,确定保障对象,实行梯度保障。
  十九、公共租赁住房实行轮候制度。通过公开方式产生选房顺序号,根据房源数量确定选房人员数量。列入选房范围的人员未参加当期选房或选房后放弃承租的,其保障资格终止。未列入选房范围的人员进入轮候,轮候期一年,轮候期内根据房源情况按选房顺序依次配租;轮候期满,根据届时制定的申请条件对轮候人员的资格再次进行审核,符合条件的,根据房源情况按选房顺序依次配租,不符合条件的,其公共租赁住房申请资格终止。
  二十、公共租赁住房实行公开配租制度。根据房源分布情况和申请人情况,按下列原则实行配租:
  (一)单人户申请家庭可申请非成套住房或成套住房中的一部分或小套型成套住房;
  (二)两人户申请家庭可申请成套一居室住房;
  (三)三人(含)以上户申请家庭可申请成套二居室住房。
  非本地户籍申请人的配偶、父母及子女不符合申请条件的,不认定为申请家庭人口数。
  二十一、全市公共租赁住房房源应当统一纳入公共租赁住房信息平台进行管理。各区房源配租方案须报市住保房管部门审核发布后方可实施。配租结果报市住保房管部门备案。
  二十二、政府指定的公共租赁住房经租管理机构负责公共租赁住房的日常经租管理和行业监管,应建立房屋使用管理制度和银行同城委托收租制度,可运用公证制度实施契约管理。由公共租赁住房经租管理机构按照租赁合同示范文本与承租人、用人单位签订租赁合同,以加强对房屋使用情况的管理,并确保租金收缴到位。
  二十三、公共租赁住房实行物业管理。配建的公共租赁住房纳入对应住宅项目统一实施物业管理;独立选址建设的公共租赁住房由公共租赁住房经租管理机构选聘物业公司进行管理。
  二十四、公共租赁住房租赁期限为3年,期满后经重新申请审核符合条件的承租人,可以续租。除城镇户籍中等偏下收入住房困难家庭外,承租人的承租期累计不得超过两个租赁期限。
  二十五、公共租赁住房租金实行政府定价,由价格主管部门会同住保房管部门、财政部门,在综合考虑房屋建设、维修和管理成本的基础上,按低于同地段市场租金水平制定。
  对低收入住房困难家庭,根据其申报的年度收入情况给予一定的租金减免。
  二十六、对政府投资建设的公共租赁住房的租金收入实行“收支两条线”管理,专项用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护、管理支出。各级人民政府应建立租金收入监管制度。
  其他各类主体投资建设的公共租赁住房的租金收入,应优先用于公共租赁住房的维护、管理支出和归还公共租赁住房建设贷款。
  二十七、公共租赁住房的水、电、气价格按照居民标准收取。公共租赁住房租赁管理中涉及的税费,按照国家、省、市相关规定缴纳。
  二十八、承租人有下列情形之一的,住保房管部门有权取消其租赁资格,并按照合同约定收回公共租赁住房;承租人不配合的,可申请法院强制执行:
  (一)采取隐瞒事实、提供虚假资料、伪造证明材料等手段,骗租公共租赁住房的;
  (二)无正当理由,累计6个月以上未实际居住的;
  (三)累计6个月以上未缴纳租金的;
  (四)擅自将公共租赁住房转租、出借给其他人员居住的;
  (五)擅自改变房屋结构或装修现状的;
  (六)不再符合本办法规定的申请条件,未按要求及时办理退出手续的;
  (七)存在违反公共租赁住房使用规定和合同约定其他行为的。
  二十九、承租人有本办法第二十八条规定情形之一的,住保房管部门可采取以下措施:
  (一)将其行为通报人民银行及市联合征信系统管理部门,市联合征信系统管理部门应将承租人的行为记入相应的征信系统;
  (二)将承租人相关违规信息在公共租赁住房现场进行通报,或在有关媒体上曝光;
  (三)承租人属于监察对象的,应将其行为通报工作单位监察部门,并由监察部门按照有关规定予以处理。
  三十、承租人有本办法第二十八条规定情形之一的,按以下方式处理:
  (一)自取消其公共租赁住房租赁资格之日起至实际退房之日,按标准租金的三倍收取租金;
  (二)对有第二、三项规定情形的承租人,自取消其公共租赁住房租赁资格之日起2年内,不再具有公共租赁住房和经济适用住房申请资格;对有其他规定情形的承租人,自取消其公共租赁住房租赁资格之日起5年内,不再具有公共租赁住房和经济适用住房申请资格。
  申请人员采取隐瞒事实、提供虚假资料、伪造证明材料等手段骗租公共租赁住房的,自发现并退回其申请之日起5年内,不再具有公共租赁住房和经济适用住房申请资格。
  三十一、用人单位、乡镇(街道)政府(办事处)及其他社会组织未如实提供申请人员的相关证明材料,或拒不配合住保房管部门、公共租赁住房经租管理机构的资格审核及租赁管理工作的,住保房管部门可通报上级监察机关或相关职能部门,由其对相关责任人作出处理,并可将相关信息在有关媒体上曝光。
  三十二、公共租赁住房管理人员在资格审核、监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由监察机关追究其责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。
  三十三、五县(市)政府应依据本办法,结合当地实际,制定公共租赁住房建设租赁管理实施细则。
  三十四、市本级已建成和建设中的经济租赁住房及各区、县(市)已建成和建设中的创业人才(大学毕业生)公寓与外来务工人员公寓(以下简称两项公寓)统一更名为公共租赁住房,纳入本办法管理。本办法施行后,原已立项的两项公寓建设项目及已配租的两项公寓仍按原政策执行。
  三十五、本办法由市住保房管部门和市建设部门负责解释,自公布之日起30日后施行。



岳彩申 西南政法大学 教授




关键词: 民间融资/民间借贷/金融监管/立法建议
内容提要: 解决我国民间借贷问题的基本出路在于通过法律创新形成制度激励,引导金融资源优化配置。民间借贷立法应当采用自然演进与建构相结合、一般规范与分类规范相结合的多层次立法体系。在重点借鉴美国、英国、香港地区及我国古代相关立法经验的基础上,结合当前人民法院的司法实践和我国小额贷款公司的试点情况,应当尽快修改相关法律并制定专门性法律文件。民间借贷的专门立法应当只对那些以营利为目的且专门从事借贷业务的机构和个人的商事借贷行为进行规范,重点是对主体准入、放贷利率、经营区域、放贷人的资金来源等加以规范。


三、关于民间借贷利率的限制

利率是规范民间借贷的核心问题,从目前已有的法律规范看,民间借贷的合法性与借贷利率水平紧密相关,对民间借贷利率的规制决定了民间借贷市场的开放程度以及对民间借贷的保护程度。

(一)应当设置利率限制

2004年10月28日人民银行公布的《关于调整金融机构存、贷款利率的通知》第2条第一项规定,金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限,贷款利率下浮幅度不变,贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。根据这一规定,有人认为既然银行贷款利率没有了上限,民间借贷利率也应该完全放开。实际上,有关借贷利率的讨论由来已久,实际利息理论、货币利息理论及马克思的政治经济学都有不同的论述。在市场中,利息是资金融通的价格,既然属于价格,必然涉及对价格管制的争议。即使市场经济比较成熟的西方国家,也一直对此存有重大分歧。主张废除利率控制的学者本杰明(Jeremy Bentham)认为,有健全理智的人都不应当反对贷款过程中的议价。[1]反对者则认为,他的这一主张完全是理想主义的,根本没有现实的基础。[2]

从经济关系的角度看,借贷双方的实际地位并不平等,放贷人相对于消费者具有明显的优势地位,借贷双方之间缺乏讨价还价的实力保障,不具有公平交易的现实基础,依靠放贷人之间的竞争来保证借款人承担合理利率的贷款市场还没有形成,如果没有法律的限制,往往产生不公平交易。从历史上看,规范民间借贷利率的法律制度源远流长。唐《杂令》、《明律》卷九《户律》钱债部分第168条及《清律》卷九《户律》部分第147条都规定了对借贷利率的限制。从文化角度看,民间借贷的利率限制具有很强的社会感召力,国内家喻户晓的歌剧《白毛女》和莎士比亚的不朽名著《威尼斯商人》都揭露了高利贷的危害,甚至《圣经》中也有禁止高利贷的描述[3]。从社会发展的角度看,高利贷有导致“穷者愈穷、富者愈富”的马太效应和加速社会阶层分化的作用。从政治的角度看,高利贷常常成为历史上朝代更替的原因之一。新中国成立后,消除高利贷是新社会的标志性事件。

高利贷在私营经济较为发达的区域以及农村地区广泛存在,而且经济越不发达的地区,民间借贷的利率就越高。有学者通过考察中国20世纪30年代未以来和美国19世纪的民间借贷史,验证了这一结论。[4]2008年浙江台州的飞跃集团、杭州的南望集团等地方龙头企业出现财务危机,大量高利率的民间借贷都是导火线。2009年重庆打黑过程中,警方披露的数据是:重庆高利贷逾300亿元,规模已占到重庆全年财政收入的1/3强,黑恶团伙以高得惊人的利息强行放贷,而后通过暴力收债,从中牟取巨额不法收入。[5]2009年8月11日《经济参考报》以《宁夏固原民间高利贷盛行》为题披露当地高利贷问题。从众多事实来看,从利率设置上限制民间借贷的资金价格具有突出的现实意义。

从国际范围内考察,市场经济制度比较成熟的美国大部分州也都制定了专门的反高利贷法。20世纪中后期美国在自由主义思潮影响下推行金融自由化,一些人主张取消利率限制,也确实有个别州(如特拉华州及南达科他州)这样做了,但美国的次贷危机表明,利率自由化是本轮危机的主要原因之一,特别是可调整利率抵押贷款,已经受到美国学术界、监管部门、立法机构及消费者保护团体的质疑和批评。英国2006年修订的《消费信贷法》仍然规定了对最高利率的限制,并授权法院可以对此提供司法救济。向来以贸易自由自居的香港也对民间借贷利率规定了限制。综合来看,在我国目前的条件下,不能盲目地放开民间借贷市场,而应通过立法直接规制民间借贷利率,并设置合理的利率上限。

(二)合理规定利率上限

对利率水平的限制关系到借贷双方的权益,无疑是民间借贷制度中最核心的内容。民间借贷利率与政府对产品的定价不同,相关立法不是干预借贷双方在法律限度内对利率的自由协商权,而是防止放贷人乘人之危或利用优势地位损害借款人的正当利益。《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》(以下简称《借贷意见》)第6条规定:“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍(包含利率本数)。”人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率按期限划分为5个档次,这里的同类贷款利率实际上是指同期同档次贷款利率。

在已有的立法先例中,香港特别行政区的《放债人条例》第24条规定:任何人(不论是否为放债人)以超过年息60%的实际利率贷出款项或要约贷出款项,即属犯罪。第25条规定:关于任何贷款的还款协议或关于任何贷款利息的付息协议,如其所订的实际利率超逾年息48%,则为本条的施行,单凭该事实即可推定该宗交易属敲诈性。由此可见,香港地区实际上是规定了两个不同层次的利率限制,违反不同层次的利率限制承担不同性质的法律后果。我国台湾为防止民间借贷中出现重利盘剥,《民法典》第205条规定:约定利率超过周年20%者,债权人对于超过部分之利息,无请求权。

在美国,对高利贷的规制也非常复杂,主要由各州法律规定。部分州对利率管制采取了较为自由放任的态度,允许借款人和放贷人协商达成任何利率,如特拉华州以及南达科他州,但大部分州仍然制定了限制最高利率的反高利贷法。在限制最高利率的各州立法中,对最高利率的限制通常取决于以下几个因素:(1)贷款用途;(2)贷款的种类;(3)放贷人的种类;(4)发放用于特定用途的贷款。最高利率通常是一个固定利率,也可能是取决于某些指数的浮动利率,如联邦储备委员会的贴现率。纽约州的高利贷界限通常为年利率16%;华盛顿州高利贷通常的界限为年利率12%,或者合同签署前一个月联储26星期国库券初次拍卖报价利率加4个点,取两者中较高者;密西西比州高利贷界限为年利率10%,或者为联邦储备利率加5个点,5000美元以上的商业贷款不受高利贷限制;阿肯色州非消费性贷款的高利贷界限为联邦储备利率加5个点,对于消费信贷高利贷通常界限为年利率17%。[6]虽然美国的国会一般情况下不会介入利率限制,但也有例外,如针对发薪日贷款,[7]2006年10月美国国会专门通过了法律,规定向军人及其抚养人员发放的消费贷款年利率不得超过36%。[8]

利率本质上是利润率的一部分,因此,利率上限的确定在立法上有很强的技术性,不仅需要考虑生产性资本和消费性资金的收益率,还需要考虑包括投资回报本身的风险性、契约执行的情况等因素,因此,有学者不赞成规定一个确定的利率限制。[9]对于高利贷的标准,如果规定得过高,则达不到公平保护借款人的目的,超过社会平均利润率后,贷款的偿还客观上存在信用风险。过高的利率也可能诱发道德风险,有的借款人为偿还贷款可能不惜铤而走险,从事违法暴利行为。另一方面,如果对高利贷的标准规定得过低,可能会出现两个结果:一是借款人在市场上得不到足够的信贷,信贷供给出现短缺;二是民间借贷从地上转向地下,为补偿法律风险的成本,实际利率可能进一步走高。从现实经验来看,出现第二种情况的可能性更大,我国广泛存在的地下钱庄就是很好的例子。最高人民法院的司法解释将利率限定为不超过中国人民银行规定的基准贷款利率的4倍,根据人民银行确定的一年期利率,4倍限额大约在21-25%之间,折算成民间利率大约接近2-3分。随着人民银行对利率的上调,4倍限额也可能会达到30%左右。根据我国民间借贷的实际情况,民间借贷利率一般在2分至5分之间,生产性借贷超过3分就属于比较高的利率了。如果是隔夜拆借或者几天内的拆借,其利率折算成月利率就会显著高于上述水平。当然,地区、季节、货币政策及法定基准利率水平等因素,都会对民间借贷的具体利率产生影响。例如2008年执行从紧的货币政策,导致各地民间借贷利率水涨船高。另外,通货膨胀对利率的走势也有重要影响。因此,上述因素都应在确定民间借贷利率上限时予以考虑。

(三)完善高利贷法律责任制度

高利贷行为的危害性很大,从微观角度看,扰乱公民正常的生活秩序,导致借款人陷入债务深渊而无法自拔,收债过程往往伴随着恐吓、欺诈、暴力等非法行为,容易滋生犯罪;从宏观角度看,扰乱了国家正常的金融秩序,影响金融安全、社会稳定及国家宏观政策的执行。美国次级贷款产品中的可调整利率抵押贷款虽然还不是严格意义上的高利贷,但足以证明利率过高会对金融秩序与金融稳定造成危害。尽管高利贷有着诸多危害性,但从最高人民法院《借贷意见》第6条有关民间借贷利率的规定来看,现行法律对发放高利贷当事人不具有真正的惩罚性。在司法实践中,对发放高利贷基本上是听之任之,仅仅不保护其4倍以外的利率。这样一来,高利贷发放者的违法成本几乎为零,可以任意约定高利率,其后果最多是超过的部分不予保护。尽管进入司法程序的民间借贷案件近年来大幅增加,但是与实际发生的民间借贷包括高利贷相比,仍然很少。也就是说,不少高利贷合同实际上由借款人履行了,借款人的合法利益并没有通过司法程序获得应有的保护。

另一个现象也应引起关注,在实践中,多数民间放贷人为规避法律对民间借贷利率的上限规定,采取各种方式、手段掩盖高额利息,从而使借贷利率形式上符合法律规定。如预先将利息在本金中扣除,即借款人实际获得的借款低于借条中的本金(差额部分为利息),这样使得借款人在诉讼中处于了非常不利的地位,很难证明高利贷的存在。此外,由于银行贷款政策“嫌贫爱富”和中小企业融资需求不断增长,加之民间资金充裕,催生出民间融资市场的职业化,出现了一些职业的贷款人和中介人。这些职业贷款人和中介人往往与当地的黑社会、准黑社会往来密切,依靠其背后力量威胁、恐吓借款人,阻止其通过司法途径维护权益。

从美国和香港的经验来看,利用刑事手段打击高利贷是其共同的立法选择。香港地区《放债人条例》设定了两个高利贷界限,对于不同层次的高利贷规定不同性质的法律责任。违反该条例第24条(年息60%的实际利率),即属犯罪,任何贷款的还款协议或关于任何贷款利息的付息协议,以及就该协议或贷款而提供的保证,不得予以强制执行。此外,任何人犯本条所订罪行(a)一经循简易程序定罪,可处罚款港币50万及监禁2年;(b)一经循公诉程序定罪,可处罚款港币500万及监禁10年(由1994年第82号第33条修订)。相比较1994年之前的文本,修订后的条例大幅提高第24条所规定的最高惩罚限度,由最高“监禁两年和罚款10万元”增至最高“监禁10年和罚款500万元”。2001年至2005年期间,香港根据《放债人条例》第24条就高利贷提出检控的个案数目分别为26件、18件、1件、28件及10件。违反该条例第25条规定(即所订的实际利率超逾年息48%),单凭该事实即可推定该宗交易属敲诈性。在香港禁止高利率放债的双层法律规制架构中,把利率管制水平分别定为年利率60%和48%,是参考香港当时良好的商业惯例和其它司法管辖区(例如英国)的法例而决定的。香港特区政府认为从执法的角度而言,第24条大体上可有效遏止在香港进行的高利贷活动。[10]

在美国,国会认为其根据《宪法》第一章第八节“州际贸易条款”有权监管私人交易中的利率问题,但美国国会并没有划定高利贷的具体范围,而是通过《反犯罪组织侵蚀合法组织法》界定了“非法债务”的概念,规定以超过当地两倍高利贷界限的利率放贷并且试图收取该“非法债务”构成联邦重罪。[11]在各州层面,违反州高利贷法的法律后果通常具有惩罚性,即处罚金额超过所收取的利率与高利贷之差。具体的处罚各州的规定不尽相同,但是通常都包括罚没已收取的利率或者按利息的倍数罚款。在某些情况下,高利贷还会导致整个贷款合同不得执行、放贷人承担刑事责任等。

民间借贷立法可借鉴香港《放债人条例》的立法经验,设置两个利率限制标准,不同程度的违法行为承担不同的法律责任,建立梯级过渡性的双层法律责任制度。这样既可以起到打击和遏制高利贷的作用,也可以避免滥用刑事制裁手段,实现法律责任的梯级过渡。

首先,参考国外及香港地区的立法经验,考虑目前民间借贷的实际利率水平,设定一个明确的年利率(如36%)作为追究高利贷放贷人刑事责任的标准。超过该限度的放贷属于严重高利贷范畴,应当受到行政或刑事处罚。其次,保留目前的规定,即民间借贷不得超过人民银行规定的基准贷款利率四倍。超过该界限但尚未达到严重高利贷年利率的,除法律另有规定外(如严重通货膨胀时适用情势变更原则),不得诉求法院执行该借贷合同及其附属担保合同,通过民事责任遏制此类高利贷。这样规定有充分的法理依据,人民银行通常会根据宏观经济的发展和通货膨胀情况及时调整利率水平,其公布的基准利率大致反映了当前资金的价格,4倍范围内的利率基本上可以补偿民间放贷人所承担的机会成本和风险。以目前试点的小额贷款公司为例,其经营状况表明,3倍左右的利率已经基本上覆盖了风险,总体上实现了盈利。在有关小额贷款公司后续发展问题的讨论中,也鲜见有关放开利率的呼声,而多集中于贷款的后续资金来源、跨区域经营、税收优惠政策等方面。[12]20-30%的利率水平与我们的民间借贷实际利率也基本上相差不多,如果民间借贷能够获得法律的有效保护,其风险水平事实上还会降低。因此,尽管有不少学者主张废除对民间借贷四倍利率的限制,但我们认为目前有关民间借贷利率的规定是适当的,立法上应当坚持。

总的来看,利率水平的确定是一个应当能够实现双赢的选择,借款人和放贷人是一个矛盾体,双方利益的最大化应当以考虑对方的可持续发展为前提,杀鸡取卵式的、掠夺性的高利率并不可取,不顾草根规则的存在,任意压制民间借贷利率也难以达到从法律上规范民间借贷的目的。同时,立法应当始终固守法律的正义性,从实际出发充分考虑借款人在民间借贷中的弱势地位,以及民间借贷特别是有组织的民间借贷易滋生犯罪的事实,汲取中国古代、美国、香港的立法经验,限制民间借贷的最高利率,维护资金融通的公平秩序。

四、关于民间借贷区域的限制

齐齐哈尔市城市供水管理办法

黑龙江省人大常委会


齐齐哈尔市城市供水管理办法
黑龙江省人大常委会


(1997年7月24日齐齐哈尔市第十一届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过 1997年8月20日黑龙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准)

第一章 总 则
第一条 为加强城市供水管理,保障城市生活、生产和其他各项用水,根据国家有关法律、法规和《黑龙江省实施<城市供水条例>办法》,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称城市供水,是指国家按行政建制设立的市、镇公共供水和自建设施供水。
公共供水,是指城市供水企业以公共供水设施向单位和居民的生活、生产和其他各项建设提供用水。
自建设施供水,是指城市的用水单位以其自行建设的供水设施,主要向本单位的生活、生产提供用水。
第三条 凡在本市城市范围内从事供水和使用供水的单位及个人,均应遵守本办法。
第四条 城市供水工作应坚持合理开发水源与计划用水、节约用水相结合的原则。
第五条 市人民政府公用事业行政管理部门(以下简称供水行政主管部门)主管本市城市供水工作,负责本办法的组织实施。
市规划、水利、房产、环保、公安、卫生和供电、电信等有关部门应当按照各自职责配合本办法的实施。

第二章 水源管理
第六条 市人民政府要把供水水源开发利用规划纳入城市总体规划,统一编制。供水水源应有计划、合理的安排利用地表水和地下水。
第七条 在城市范围内开发利用地下水源(不含农业生产用水),应按规定经城市供水行政主管部门审核并签署意见后,到水行政主管部门审批办理取水许可证,方可开发利用。
在城市供水管网范围内,不得凿井取水。
第八条 饮用水水源保护区应严格执行国务院《饮用水水源保护区污染防治管理规定》及省、市有关规定,确保用水安全。
第九条 供水企业和自建供水设施单位应如强供水水源的管理工作,发现危及水质安全情况,应立即采取防范措施并报告供水行政主管部门。供水行政主管部门应立即会同有关部门及时处理,并将处理结果报同级人民政府。

第三章 供水管理
第十条 城市供水企业和自建设施对外供水企业,必须取得省建设行政主管部门资质证书并经当地工商行政管理部门登记注册后,方可从事经营活动。
第十一条 供水企业和自建供水设施单位应确保供水质量符合国家生活饮用水卫生标准,保障供水设备完好,提高管网输配能力,保证正常供水。
因更新、改建、扩建供水设施需要停水及增加供水量的,应制订保障供水方案,报经供水行政主管部门批准后实施。
第十二条 供水企业用电应得到保证。必须临时停电的,供电部门应预先通知供水企业。
第十三条 供水管道及其附属设施发生故障需要抢修时,可以先施工,后补办占道、挖道手续。供水企业需停水抢修时,应及时报告供水行政主管部门,同时通知停水范围内的用户。公安、城建等有关部门应当支持城市供水企业的抢修工作。
第十四条 使用城市供水的单位和个人,应到供水企业办理手续后,方可用水。
建设工程施工用水,应持建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证到城市供水企业办理手续。
临时用水期满后需继续用水的,应续办手续。
第十五条 新建、改建、扩建工程项目需增加供水量的,应在立项前向供水行政主管部门申报用水方案,并将一水多用、循环用水等节约用水工程项目与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
新建、扩建、改建工程项目总概算应包括供水工程建设投资。供水工程建设投资应交付城市供水行政主管部门,由其统一组织公共供水工程建设。
第十六条 城市供水工程的设计和施工,应委托具有相应资质证书的单位承担,并要遵守国家及省有关技术标准和规范。
第十七条 城市供水价格实行生活用水保本微利,生产、经营用水合理计价的原则。生活、生产、经营用水应分别计量管理。
第十八条 住宅楼应按楼(栋)或楼门安装总水表,按户安装分户表。已安装总水表的住宅,由房屋产权单位、房管部门或物业管理部门负责分户表的计量收费;暂未安装总水表的住宅,由供水企业负责分户表的计量收费。未安装总水表的住宅楼应逐步安装总水表。
水表失灵的,当月用水量按前三个月平均用量计算收费。无表用户按供水行政主管部门核定的用水量收费。
使用城市供水的单位和个人,应按规定的计量标准和水价标准按时交纳水费。
第十九条 建设施工用水应设专人管理,严禁跑、冒、滴、漏。
第二十条 用户增加用水量、改变用水性质的,应向供水企业提出申请,经同意后方可实施,同时应按有关规定缴纳上水配套费、增容费。
第二十一条 自建供水设施和二次加压供水的单位,应实行全日制供水。因管理不善造成的漏失水量费用,由供水设施产权单位承担。
第二十二条 园林绿化、环卫等用水,应按表计量交纳水费。公安消防用水按国家和省、市有关规定执行。
第二十三条 未经供水企业同意,用户不得自行变更供水关系。需更名过户或改变用水性质的,必须双方到供水企业办理有关手续。禁止以任何形式私自转让水的使用权。

第四章 设施管理
第二十四条 输配水管网干线边缘两侧5米以内、 支线及附属设施边缘两侧4米以内,严禁下列行为:
(一)修建建筑物或构筑物,堆放物料。
(二)开挖取土作业。
(三)侵占供水管道及附属设施。
(四)损坏、压埋、圈占消火栓、水门井等设施。
进行爆破等重大施工作业的,应严格执行国家有关安全保护距离规定。
第二十五条 管线维修时,各类障碍物应无条件移动或拆迁。对拒不搬迁的,强行拆除,以料抵工。
第二十六条 改动供水管线及附属设施的,须提前向供水行政主管部门申报,经批准后方可改动,迁建费用由建设单位承担。
第二十七条 国家、集体、个人投资安装在市区街道的供水管道(直径七十五毫米以上,含七十五毫米,下同)及其附属设施,均为城市公共供水设施,由供水企业统一管理。任何单位和个人不准擅自开闭、拆迁、改动或毁坏。
第二十八条 供水设施管理、维修责任:
(一)输配水管网的干、支线及附属设施,由供水企业负责管理、维修。
(二)从输配水管网干、支线接出的入户管,从干、支线接点的第一个阀门井起(含阀门井,下同)到室内的全部供水设施,由房屋产权所有者或房屋管理部门负责管理、维修。
(三)专用管线,从接点的第一个阀门井起,由产权单位负责管理、维修。
第二十九条 供水设施的管理单位,应定期对城市供水管道及其附属设施进行检查,确保供水设施正常运转。
用户有义务保护城市供水设施。发现供水设施损坏,应及时向供水设施管理单位报告,供水设施管理单位应立即组织修复。修复费用由设施损坏责任者或供水设施管理单位承担。
任何单位和个人不得妨碍、阻挠供水设施的管理和维修。
第三十条 禁止擅自将自建设施供水管道系统与城市公共供水管网系统连接。因特殊情况确需连接的,需经供水企业同意,报供水行政主管部门和卫生行政主管部门批准,并在管道连接处采取必要的防护措施。
严禁生产或使用有毒有害物质及锅炉、茶炉用户将其用水管道与城市供水管网系统直接连接,严禁用泵在供水管道上抽水。
第三十一条 新建楼房,由建设单位或产权单位负责设置二次加压供水设施。施工前,建设单位应将二次加压供水设计图纸及有关技术资料报供水行政主管部门和卫生行政主管部门审批,经同意后方可施工;竣工验收合格并取得卫生许可证后,方可供水。
第三十二条 二次加压供水水质应符合国家饮用水卫生标准,其贮水设施每半年要进行一次清洗消毒。卫生行政主管部门应逐户建立二次加压供水水质管理档案,对其水质要定期和不定期进行检测,及时下达清洗消毒通知书,由产权单位或物业管理部门委托具有资质合格证书的单位进
行清洗清毒,并经卫生行政主管部门检验合格后,方可供水。清洗消毒费用由产权单位或物业管理部门承担。
第三十三条 新建、改建、增建、更新供水设施,应向供水企业提出申请,履行审批手续。工程竣工后,经供水企业验收合格,方可使用。
第三十四条 凡单位和个人室外安装供水管道,均应采用铸铁管、镀锌管等管材并应附有出厂合格证。
第三十五条 安装水表,必须由技术监督部门指定的水表检定机构检定合格后,方可使用。水表应按检定周期进行检定。检定、更新费用由产权单位或所有者承担。
第三十六条 水表应按供水企业审定同意的图纸统一进行安装,不得随意改动。水表井及水表周围,不得堆放有碍查表和换表工作的物品。由于用户的责任,造成无法查表、换表的,除限期纠正外,按无水表用户规定的收费标准加倍收费,在限期内不纠正的,接无水表用户规定的收费
标准二倍计收水费。
第三十七条 用户对水表准确性提出异议的,由水表检定机构检定。经检定水表误差超过标准的,为用户找差一个月,检定费用由供水企业承担。水表误差不超过标准的,检定费用由用户承担。
第三十八条 用户对水表不得自行开启铅封、拆装、移位。需改装水表的,应向供水企业提出申请,由供水企业负责实施并按工程量合理收费。
第三十九条 供水设施因维修不及时造成的漏水量,按管径流量计算,由供水设施产权所有者或房屋管理部门缴纳水费。用户无维修能力的,可委托供水企业维修,其维修费用由产权所有者、房屋管理部门或自费安装者承担。

第五章 罚 则
第四十条 违反本办法规定有下列行为之一的,由供水行政主管部门责令改正,并处以一万元至五万元罚款。对情节严重的单位主管人员和直接责任人员,所在单位或上级主管部门应给予行政处分。
(一)未经资质审查和资质审查不合格、超越资质审查证书规定范围进行城市供水的。
(二)供水质量未达到国家标准的。
(三)擅自停止供水或未履行停水通知义务的。
(四)未按规定检修供水设施或在供水设施发生故障后未及时抢修的。
第四十一条 违反本办法规定有下列行为之一的,由供水行政主管部门或供水管理机构责令限期改正,情节严重的,经县级以上人民政府批准,可在一定时间内停止供水,并依照下列规定予以处罚:
(一)在供水管道及其附属设施的保护范围内进行危害供水安全活动的,处以五千元至一万元罚款。
(二)未按规定交纳水费的,限期补交所欠水费,并按日加收所欠水费总额3‰的滞纳金;情节严重的,可并处一千元至五千元罚款。
(三)擅自开闭阀门、改动计量水表的,除按管径流量、时间计收水费外,处以一千元至五千元罚款。
(四)未办理用水审批手续使用供水的,除补交所欠水费外,对生产经营性用水处以五千元至一万元罚款;对个人生活用水处以一千元至二千元罚款。
(五)室内外漏水不及时维修、建设施工用水未经批准及未设专人管理的,接管径流量计算追缴水费;经批评教育不改正的,处以一千元罚款。
(六)使用或生产有毒有害物质用户的管道及锅炉、自建供水设施的管道与城市供水管网系统擅自直接连接的,责令限期改正,按管径流量计收水费,并处以一万元至五万元的罚款;用户擅自将茶炉管道与城市供水管网系统直接连接的,处以五百元至一千元罚款。
(七)擅自拆除、改装或迁移城市供水设施,动用、损坏、埋压、圈占消防上水鹤(消火栓)的,按管径流量计收水费,并处以五千元至一万元罚款。
(八)用泵在供水管道上抽水的,处以三万元至五万元罚款。
(九)未办理变更手续,擅自改变用水性质的,除补交有关费用外,处以一万元至五万元罚款。
(十)盗用、转供、转售城市供水的,没收非法所得,并处以三万元至五万元罚款。
第四十二条 二次加压供水单位有下列行为之一的,由供水行政主管部门和卫生行政主管部门按职责权限,分别处以一千元至五千元罚款:
(一)达不到全日制供水的。
(二)出水水质未达到国家饮用水卫生标准的。
(三)不按规定期限对供水设施进行清洗消毒的。
(四)供水设施出现故障不能及时修复的。
第四十三条 建设工程施工危害城市公共供水设施的,由供水行政主管部门责令其停止危害活动;造成损失的,由责任方依法赔偿损失。
第四十上条 有下列行为之一的,由公安机关依法予以处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)盗窃或收购城市供水设施的。
(二)破坏城市供水设施的。
(三)拒绝或阻碍供水行政主管部门依法执行公务的。
第四十五条 因环境污染造成城市饮用水水源污染的,由环保和卫生行政主管部门依法处理。
第四十六条 城市供水行政主管部门和供水管理机构的工作人员玩忽职守、滥用职权,影响正常供水的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十七条 有关部门在实施行政处罚时,应当按照《中华人民共和国行政处罚法》规定执行。
第四十八条 当事人对行政处罚不服的,可以按《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议或者提起诉讼;当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章 附 则
第四十九条 本办法具体应用中的问题由齐齐哈尔市人民政府负责解释。
第五十条 本办法自公布之日起施行。



1997年8月20日