铁道部


加强计划管理改善宏观调控的暂行规定
1995年2月28日，铁道部

加强宏观调控，抑制通货膨胀，是正确处理改革、发展、稳定三者关系的关键。为了保证铁路改革不断深入，促进铁路事业健康发展，必须强化计划宏观管理，建立必要的制度和工作程序，为此，特作以下规定。
一、严格按计划程序办事
为了加强计划管理，保证建设资金管理的严肃性、科学性、搞好综合平衡工作，部属各单位凡向部申请建设项目、增加投资、购置设备，要求调整部管更改和大修项目概算，申请调整部管工作产品计划和价格等，由各单位计划部门统一归口管理，按程序做好充分调查论证，做到资料齐全、可靠，达到规定的深度，由计划部门主办，经计划部门领导阅核，再由本单位第一管理者（行政正职或主持工作的副职）签发上报，否则部不予管理。各单位的投资计划一律由计划部门主办，否则视为无效。未单独设立计划机构的单位，由担负计划职能的机构归口管理。
为建立正常的工作秩序，便于各单位安排工作，对必须调整的计划，实行集中报批、集中审理的办法，即各单位对必须调整的项目，于每年5月份、9月份集中报部研究。除极特殊情况外，其他时间，部不再受理此类申请。
二、严格控制投资规模
部下达的基建、更改投资计划，必须严格执行。未经批准，不得突破计划规模。凡构成固定资产投资的工程及设备购置，部应纳入计划管理。凡属部管项目，未经部批准不得自行在项目间调整投资，不得将部管项目投资用于局（或公司）管项目。部下达的大修计划亦按以上精神执行。
安排企业自筹资金进行基本建设、更新改造的，资金必须先存后用，由建设单位财务部门出具资金证明，经审计部门核后，计划部门纳入计划规模。
凡资金不落实或未按规定程序经过批准并纳入计划的项目，不得安排开工。对违反规定擅自突破规模或自行安排新项目的建设单位，追究单位领导和有关部门负责人的责任，并核减当年或次年的相同规模，情节严重的要收缴相同数量的资金。
三、严格执行计划项目的建设内容
部下达的各项投资计划，都要严格按计划规定的建设项目内容组织实施。不得弄虚作假，冒名顶替，变更计划内容。不得擅自改变建设标准。对于部划定投资总额、由建设单位包干使用的建设内容，要严格按计划要求执行，严禁将投资挪作他用。
计划、审计、财务、建设、设计、施工、监理等有关部门都要严格把关。
如违反上述规定，除追究责任单位领导责任外，增加投资的，增加部分由本单位承担；弄虚作假的，收回全部投资。
四、严格控制非生产性项目建设
凡由部属各单位管理使用的基本建设资金、更新改造资金和企业自筹资金，安排非生产性项目时，除住宅、文教、卫生项目外，总投资在1000万元及以上的，必须报部审批；总投资在1000万元以下500万元及其以上的报部核备。
未按规定经过审批、审核，建设单位擅自动用基本建设、更新改造资金安排非生产性项目，一经查出，要由该单位第一管理者写出检查，上级单位视情节轻重对责任人进行处理，有的要核减当年或次年该单位的相应资金和规模。
各单位的住宅建设，要严格执行有关文件，不得擅自扩大面积，提高装修标准。
要严格控制集团消费。1995年不得安排新购小轿车计划。今后不准使用更改资金新购置小轿车。如违反规定，一律由单位自筹资金抵充，由部收缴相同数量的资金。大修资金使用范围要严格执行部有关规定。
五、严格管理向路外投资
各单位不得挪用基建、更改、大修资金向路外投资。凡发现挪用上述资金对路外投资，除追究单位负责人的责任外，由部收缴相同数量的资金。各铁路事业单位对路外投资要执行部关于《铁路事业单位对外投资经营活动中资金管理的若干规定》（铁财［1993］88号文）。
六、加强对多经项目建设的管理
用多种经营资金搞建设，必须纳入固定资产投资计划，并按部有关规定（经地方政府部门批准的项目除外）上报，经部有关部门批准后执行。


浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。