山西省人民政府


山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

山西省人民政府令

第４２号


第一章 总 则

第一条 为实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。

第二条 凡本省境内国有土地使用权的出让和转让活动，均适用本办法。外商投资开发经营成片土地，按国家有关规定执行。

第三条 县级以上人民政府土地管理部门依法对本辖区内土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行权属管理和监督检查；县级以上人民政府房地产管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押、终止进行使用管理。

第二章 土地使用权出让

第四条 市、县土地管理部门应会同同级计划、城市规划、城建和房地产等部门，根据本地区国民经济和社会发展计划、城市总体规划以及年度建设用地计划编制供地计划，经省人民政府批准后实施。

土地管理部门不参与土地经营活动。

第五条 下列土地使用权可以依法出让：

（一）县级人民政府根据建设发展需要依法征用的农村集体所有土地；

（二）依据《土地管理法》第十九条、《条例》第四十七条和本办法的规定，由政府收回土地使用权的国有土地；

（三）出让期限届满由政府无偿收回的国有土地；

（四）其他可供出让的国有土地。

第六条 土地使用权的出让，应符合城市规划。城市规划部门选址定点后，市、县土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟订方案，经同级人民政府批准后实施。

土地使用权出让方案应包括地块的位置、面积、界线、用途、出让年限、规划设计要求、标定地价、出让方式等内容。

第七条 各级土地价格评估机构负责地价评估工作。基准地价应根据土地的位置和用途等确定，报同级人民政府批准公布。基准地价可根据当地社会经济发展和土地供求情况进行调整。标定地价应以基准地价为基础，结合具体情况确定。

第八条 土地使用权协议出让的程序：

（一）出让方向有意受让方提供出让土地使用权地块的必要的资料。

（二）有意受让方在规定的时间内向出让方提交土地开发建设方案等文件。

（三）出让方对有意受让方提交的文件进行审核，并于十五日内给予答复。

（四）协议出让的价格，应在不低于标定地价的基础上，由出让方和受让方协商同意并予以公布后，签订土地使用权出让意向书。受让方按出让金的百分之二十向出让方支付定金，经有审批权的人民政府批准后，双方签订合同。自签订合同之日起六十日内，受让方向出让方支付全部土地使用权出让金。

（五）受让方在支付全部出让金和应缴纳费税之日起二十日内，申领建设用地规划许可证后，办理土地使用证。

第九条 土地使用权招标出让的程序：

（一）出让方向投标者发出招标通知书或向社会发布招标公告。

（二）投标者在招标通知书或招标公告规定的投标时间内投标并支付保证金。

（三）出让方会同有关部门及专家组成评标委员会，在公证机关的监督下进行开标、评标和决标。评标委员会评出有效标书后，对投标单位信誉进行评审，再决定中标者，由出让方对中标者发出中标通知书。

（四）中标者在规定时间内与出让方签订出让合同，并按出让金的百分之二十支付定金。

（五）中标者在支付全部出让金的二十日内申领建设用地规划许可证后，办理土地使用证。

受让方在规定时间内不支付出让金的，视为弃权，所支付的保证金不予退还。未中标者支付的保证金，在决标后五日内原数退还。

第十条 土地使用权拍卖出让的程序：

（一）市、县土地管理部门发布拍卖公告。

（二）竞买者到公告指定的场所办理竞买手续。

（三）公开拍卖开始，经过竞买者之间应价竞争，确定出价最高者为受让方。

（四）双方当场签订土地使用权出让合同，受让方按出让金的百分之二十支付定金。

（五）受让方在支付全部出让金的二十日内，申领建设用地规划许可证后，办理土地使用证。

第十一条 受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还。出让方不履行合同的，应双倍返还定金并退还出让金；受让方可以依法解除合同，并可以依法根据合同规定要求赔偿。

第十二条 受让方需要改变出让合同规定土地用途的，应征得出让方同意，并经原审批机关批准后，依照本办法有关规定，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，办理土地使用权登记手续，变更土地使用证。

第三章 土地使用权转让

第十三条 转让土地使用权，应当在政府指定的交易场所进行，需要改变出让合同规定的土地使用性质和规划设计要求的，按本办法第十二条规定办理。

第十四条 土地使用权转让价格，由转让、受让双方根据土地价格评估机构确定的本地块标定地价协商。协商价格由房地产管理机构公布，协商价格明显低于市场价格的，政府有权优先受让。

第十五条 土地使用权转让后二十日内，转让、受让双方持转让合同、土地权属证明文件申领建设用地规划许可证后，办理土地使用权变更登记手续。

因转让地上建筑物、附着物而导致土地使用权转让的，应在地上建筑物、附着物转让合同签订后二十日内，到市、县土地管理部门办理土地使用权转让登记手续。

第四章 土地使用权出租和抵押

第十六条 土地使用权出租后二十日内，租赁双方应持租赁合同、土地权属证明文件到市、县房地产管理部门办理出租登记手续。

土地使用者因出租地上建筑物、附着物而导致土地使用权出租的，应按规定办理出租登记手续。

第十七条 土地使用权和地上建筑物、附着物抵押的，抵押双方应在抵押合同签订后二十日内，持抵押合同和权属证明文件向房地产管理部门办理登记手续。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、附着物所有权的，应到市、县土地管理部门和房地产管理部门办理权属变更登记。

第十八条 抵押人不履行债务的，抵押权人有权按照法律和抵押合同的规定处分抵押的土地使用权。处分后的土地使用权收入，按下列顺序分割：

（一）缴纳土地增值税。

（二）支付处分费用。

（三）扣除涉及抵押标的应缴纳税费。

（四）偿还抵押权人本息及罚金。

（五）归抵押人的剩余部分。

第五章 土地使用权终止

第十九条 市、县土地管理部门应在土地使用权期满前六十日，通知土地使用者，按规定办理土地使用权出让终止手续。

土地使用者应按时办理土地使用权终止注销登记。逾期不办的，市、县土地管理部门、房地产管理部门应分别注销其国有土地使用证和房屋所有权证。

第二十条 依法取得的土地使用权一般不提前收回。因社会公共利益需要必须提前收回的，市、县土地管理部门依照法定程序办理，并给予相应补偿。

依法提前收回土地使用权的补偿金额，由市、县土地管理部门会同房地产管理部门与土地使用者按出让合同的余期、出让金总额、土地使用性质、地上建筑物和附着物的评估价格协商确定。

第二十一条 土地使用权期满，土地使用者需要续期的，应在期满前六个月内向市、县土地管理部门提出续期申请。经批准后，依照本办法规定，重新签订土地使用权出让合同，支付土地出让金，办理登记手续。

第六章 划拨土地使用权

第二十二条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须先到土地所在地的市、县土地管理部门补办出让手续：

（一）土地使用者持国有土地使用证和地上建筑物、附着物的产权证明等文件，向土地管理部门提出书面申请。

（二）土地管理部门与申请人签订土地使用权出让合同。

（三）土地使用者在合同签订之日起二十日内，向土地管理部门支付出让金，办理土地使用权出让手续。

第二十三条 划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须补交土地出让金，补交标准可根据其取得权利的不同情况和转让、出租、抵押的不同方式，由土地管理部门按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的百分之四十。划拨土地使用权出租的，也可以按月或按年向土地管理部门缴纳土地使用权出让金。具体交纳办法由市、县人民政府按照国家有关规定另行确定。

第二十四条 市、县人民政府对划拨土地使用权可以根据城市规划要求无偿收回，并可以依照本办法的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物、附着物，市、县人民政府应根据实际情况给予适当补偿。

第七章 罚 则

第二十五条 土地使用者未按出让合同规定的限期和条件开发利用土地的，市、县土地管理部门应责令其限期改正。情节严重或拒不改正的，可无偿收回其土地使用权。

第二十六条 采取欺骗手段取得土地使用权的，由市、县土地管理部门无偿收回其土地使用权。

第二十七条 违反《条例》和本办法规定，未补办土地出让手续擅自转让、出租划拨土地使用权的，由市、县土地管理部门没收其非法所得，并可处以非法收入额百分之十以上百分之二十以下的罚款。

第二十八条 出让、转让、出租、抵押土地使用权，违反有关城市规划、房产、基本建设等法律、法规的，分别由城建、城市规划、房地产等行政主管部门依法处罚。

转让、出租土地使用权双方不如实申报成交价格的，由市、县房地产管理部门责令其补交所漏税费。

第二十九条 依据本办法收缴的罚款，全额上缴同级财政。

第八章 附 则

第三十条 依据本办法收缴的土地出让金列入各级财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用办法由省财政部门会同省土地管理部门和省房地产管理部门另行制定。

第三十一条 本办法由省土地管理局负责解释。

第三十二条 本办法自发布之日起施行。本办法在实施过程中，国家另有规定的，按新规定执行。

看法官手中的自由裁量权到底有多大？
(优仕联律师事务所 王政 律师）

几乎每个人都懂得“徒法不能自行”的道理，几乎每个人都知道司法案件的裁判是由法官来实施的。也就是说，考虑到法律的抽象性、不具体性甚至是不完整性，考虑到客观事实的复杂性、多变性和人类自身对客观事实认识的模糊性、局限性，司法审判中，法官拥有“自由裁量权”是不可避免的，甚至可以说是天经地义的事情。所谓司法上的“自由裁量权”，就是法官依据法律的具体规定或者是法律的基本原则或基本精神，在案件审理过程中，针对案件事实、证据采信或法律适用等方面可以不受外界干扰地自由作出正当裁判的权力。所以，我们所关心的不是法官是否拥有自由裁量权的问题，而是法官的自由裁量权到底有多大，该如何运用的问题。

理论上的问题我们暂不去探讨，看一下司法实践中我国某些地区法官是如何运用司法自由裁量权的吧。

一、 立案审查 给钱就行

在群众普遍反映告状难、立案难的今天，近日我们所通过代理案件了解到在吉林省四平市铁东区法院存在立案非常容易的事实。按照目前法院的收案制度，通常情况下，先由法院对当事人起诉的案件材料进行初步审查，对符合条件的案件才出具立案通知书，对不符合立案条件的应向当事人说明不予立案的理由或者通过裁定驳回当事人的立案请求。而且目前多数法院的立案审查都是从诉讼当事人主体资格、诉讼时效、司法管辖等角度进行较为严格的审查的。似乎任何事情都有例外，吉林省四平市铁东区法院对最近审理的一期破产债权转让案件的立案审查之宽松竟让我们无法相信其真实性。然而，事实终归是事实。

该案件主要事实是这样的：2001年7月份，吉林省某医药企业（以下称“破产企业”）因严重资不抵债被吉林省四平市中级人民法院裁定进入破产清算程序。该破产清算程序于2003年2月13被法院裁定终结，但破产企业清算组并未依法办理注销登记手续，其形式上仍旧存在。

2002年12月12日，破产企业清算组委托四平市拍卖行对破产企业的有形（包括厂房、机器设备等）和无形资产（包括知识产权、药品批号等）进行了公开拍卖，列入拍卖的资产中还包括破产企业的部分债权。该项债权是由破产企业清算组委托某会计师事务所单方审计确定的结果，且未经债务人确认。

上述拍卖破产资产（实际应称“破产财产”）被吉林省某医药企业（以下称“购买企业”）通过破产拍卖程序购得。2005年7月份，该购买企业突然将破产企业的原股东——A公司及其关联企业B公司和破产企业清算组（共同被告）告上法庭，要求A公司、B公司等与破产企业无任何债权债务关系的企业对其从破产企业清算组购买的所谓“破产债权”承担清偿责任。

A司、B公司对这突如其来的官司搞得莫名其妙，但既然被告上法庭，也只好无可奈何花钱请律师出庭应诉（本人即是A公司和B公司的委托代理人之一）。

我们在代理该案件过程中私下了解到：四平市铁东区只所以这么草率立案，主要是考虑当地经济案件较少，法院自身从收费角度考虑，对当事人提起的大标的额诉讼不好轻易拒绝。如此以来，可能就忽略了立案的审核把关。

事实就是这样，有些地方法院法官愁着没案子审，随意立案；而另有一些大城市如北京各区县等法官案子却多得审不过来，不愿受案，给当事人立案制造“门槛”。

二、 事实认定 咋说都灵

如果只是立案存在问题，那也就好办了，可购买企业却偏是咬住他人不放松。当发现告错了人，于是便赶紧再变换一个，重新起诉一个与破产企业曾有业务关系的企业（下称“C公司”）。四平市铁东区人民法院为此也忙得不亦乐乎！再下传票，再通知当事人应诉。

在法庭上，C公司提出的抗辩理由是：因为其与破产企业的某分公司曾经是关联企业，其曾经为该分公司代销过破产企业生产的药品，二者之间属于委托代销关系，并非药品买卖关系。在此种代销法律关系下，如果药品卖不出去，C公司有权退回该分公司或总公司。鉴于当时其总公司即破产企业正面临破产，C公司已于2002年4月6日前对此代销药品做了处理，并且在某审计报告（下称“M审计报告”）中对该项存货及退回情况已做了详细说明。需要说明的是，因清算组无法安排该退回药品的保管问题，目前该药品仍存放于C公司仓库。然而，在进一步破产清算中，破产企业委托的另外一家中介会计师事务有限公司却忽略事实真相，在另一份审计报告中（以下称“N审计报告”）将该项退回的存货列为企业的应收帐款。并且因当时破产企业清算组未按相关法律规定向C公司发放过债务催收通知书或请求法院确认过该项债权债务，其对此审计结论或所欠债务是不知情的。现其通过购买企业起诉才知晓此审计结果，对其自然不予认可。
四平市铁东区人民法院的断案法官们却对C公司的辩解丝毫不予理睬，对M审计报告不予考虑，判决认为：购买企业主张的债权是在破产企业的破产清算程序进行中通过N审计报告确认的结果，该审计结果应是合法有效的；并且在破产企业清算组将货款列入债权资产委托四平拍卖行公开进行拍卖后明确了此债权的真实性。法院必须依法予以保护。

三、 时效把关 推定最省

大家都非常清楚：诉讼时效是权利人持续不行使民事权利而于期间届满时丧失请求法院保护其民事权利的法律制度。对通过诉讼途径主张权利而言，主张债权一定要在法定的诉讼时效（一般为两年）期间内提出，否则，丧失了诉讼权利等于丧失了债权实际受法律保护的机会。过了诉讼时效再提起诉讼，即便是再有其他实体法或诉讼法方面的充足证据或理由，恐怕也只好望“权”兴叹了。

就诉讼时效问题，C公司的委托代理人在庭审时提出：即使购买企业所主张的拖欠货款确实存在，从2001年该项货款产生或确立时日起（扣除诉讼时效中止期间——破产宣告至破产终结期间），破产企业清算组（未注销）未向被告主张该项权利至少已经超过两年以上的时间。依据《合同法》关于债权转让的相关规定及最高人民法院关于合同代位权的司法解释，C公司就转让债权或代位债权得对抗破产企业清算组（原债权人）的事由同样适用于对抗购买企业（即本案原告，债权受让方或代位债权人）。本案债权已明显过了法定的诉讼时效期间，不再受司法保护。

然而，法院对没有超诉讼时效的把关认定却是这样的：庭审中，C公司承认四平市政府曾就购买企业使用其土地问题协商过。法院认为，如果购买企业所购的破产企业不存在土地与地面建筑分离的情况，不存在债务关系，四平市政府就没有协调的必要性。所以说本案并没有超过诉讼时效。

我们调查了解到的实际情况是：C公司确实没有任何土地供购买企业使用过，没有同购买企业进行过任何协商问题；实际上是破产企业的原股东A公司曾在四平市政府的主持下就购买企业使用其土地问题同购买企业协调过，这种协调与C公司没有任何法律上的关系，但法院却随意将A公司的事推定成了C公司的事。四平市铁东区人民法院对诉讼时效问题进行如此推定，真有些云山雾照、让人无法理解！

四、 法律适用 现编都成

最让人不可思议的是该破产债权转让案在断案适用法律时法官竟然随意制造适用法律的名称或条款，并故意曲解有关法律或司法解释内容。

本案一审判决在判决书中写明的是：依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国破产法》第九十四条、最高人民法院关于破产法司法解释与适用第九十四条规定，判决如下：┅┅
我们对一审断案适用的法律做了一些查证核实工作，查证核实的结果是：目前仍有效的《中华人民共和国破产法》包括附则总共才四十三条规定，根本就没有第九十四条内容。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国破产法》若干问题意见（司法解释）总共才七十六条，也没有第九十四条内容。目前没有名称为《最高人民法院关于破产法司法解释与适用》的法律文件，倒是2002年最高人民法院发布了《关于审理企业破产案件若干问题的规定》，其中第九十四条内容是这样规定的“列入破产财产的债权，可以进行债权分配。债权分配以便于债权人实现债权为原则。　将人民法院已经确认的债权分配给债权人的，由清算组向债权人出具债权分配书，债权人可以凭债权分配书向债务人要求履行。债务人拒不履行的，债权人可以申请人民法院强制执行”。该第九十四条内容是关于破产财产分配的，与本案所涉及的事实和诉讼请求没有任何直接的联系。至于《中华人民共和国民法通则》第一百零八条内容是“债务应当清偿。 暂时无力偿还的， 经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”此条款应属于对“欠债还钱”的概括性强制条款，与本案诉讼请求表面上看是有关系的，不过就本案而言，对双方是否构成债权债务法律关系的认定恐怕还应另当别论吧。

我们姑且不论四平市铁东区人民法院对案件事实认定是否准确，但这种在判决书中随意造法适用的现象总不能称之为是“严肃执法”的举措吧！四平市铁东区法院的法官们如此断案，令我们不禁感叹：我们法官的自由裁量权到底有多大呢？莫非真到了“法由己定”、“随心所欲”的地步！看来，规范法官自由裁量权的行使问题还真有些任重而道远。